나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2, 해비취2차 2층201호 (신주소: 경상남도 사천시 샘골길 47)

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 2층 201호

사용승인일: 2013년 05월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

토지 지분: 44.8047㎡ (약 13.55평)

건물면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

건물 지분: 45.4116㎡ (약 13.74평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특수물건정보가 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재합니다.

다만, 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

인접 도로로는 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하고 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김상열 (2013.06.07)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2013.06.07, 620,700,000원)

기타 권리:

- 우리은행 근저당 (2024.08.12, 593,194,020원, 임의경매 개시 결정)

- 김건희 근저당 (2023.12.07, 285,600,000원)

- 정승민 근저당 (2022.11.28, 48,000,000원)

- 김건희 임의경매 개시 결정 (2024.08.19, 2024타경36755)

모든 근저당 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

총 채권 금액은 954,300,000원입니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 08일

대항력: 없음

비고: 임차인 박 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 대항력 및 인수되는 권리가 없는 것으로 판단되나, 정확한 점유 관계 및 인도 명령 대상 여부는 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 사천시 사천읍 선인리 일대는 공동주택과 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 학교와 인접하여 주거 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 유사 물건 시세

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 1994년식 연립주택 '대륙신혼맨션'(24.3㎡, 약 7.35평)의 경우 2025년 2월 실거래가가 1,850만원(약 251.7만원/평)으로 확인되었습니다.

본건은 2013년식의 비교적 신축 연립주택(45.41㎡, 약 13.74평)이며, 감정가는 93,000,000원(약 676.8만원/평)으로 책정되어 있습니다.

이는 연식, 면적, 컨디션의 차이를 반영한 것으로 보이며, 감정가가 주변 연식 오래된 주택의 시세보다 높은 수준입니다. 인근의 다른 다세대 주택(1990년식, 62.04㎡)은 2025년 2월 5,000만원에 거래된 정보가 있습니다.

이는 본건의 감정가가 비교적 합리적으로 산정되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 2013년에 사용 승인되었습니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창으로 시공되었습니다.

5.2. 주변 편의 시설

사천중학교가 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설과 단독주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관계 특이사항

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

특히 '별도등기'에 대한 구체적인 내용을 파악하기 위해 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 크게 초과하므로, 경매 절차 진행 시 채권자들의 적극적인 참여와 예상 입찰가 상승 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

토지이용계획상 문화재보호구역(사천읍성) 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

다만, 이는 주거용으로 사용하는 데 직접적인 제약을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 사천읍에 위치한 2013년식의 비교적 신축 연립주택입니다.

양호한 건물 상태와 승강기 등 생활 편의 설비를 갖추고 있으며, 학교 인근이라는 장점이 있습니다.

권리 관계가 다소 복잡하고 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 인수되는 권리가 없고 임차인이 대항력이 없어 명도 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

입지 및 건물 연식을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받는다면 무난한 투자가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년 준공)인 연립주택으로, 건물 상태 양호 예상.

* 승강기 설비 구비로 생활 편의성 우수.

* 대항력 있는 임차인 부재로 명도 용이성 높음.

* 사천중학교 인근으로 주거 환경 쾌적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

총 채권액이 감정가를 크게 초과하지만, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적인 관점에서 접근합니다.

주변 유사 물건의 시세 정보가 직접적인 비교에 한계가 있어, 감정가를 기준으로 낙찰률을 산정합니다.

적정 입찰가 산정을 위해 추가적인 현장 조사 및 법원 서류 검토가 필요하나, 현재 정보를 바탕으로 볼 때 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 93,000,000원 ~ 110,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원

추가적인 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.