나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40020 [1] 경상남도 진주시 금곡면 검암리 752-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금곡면 검암리 소재 "차현 마을회관" 남동측 근거리에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2)가 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 평탄하나, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

기호(2) : 세장형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이고, 서측으로 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.

기호(2) : 북측 및 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 하천구역(검암천)<하천법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-신청채권자의 2025. 09. 18.자 참고자료 제출서에 의하면, 매각대상 부동산과 관련하여 소유자와 신청채권자를 상대로 창원지방법원 2025나12155 소유권이전등기 및 가등기 말소등기의 소 진행중임.
-지적도상 맹지임.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경40020 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 금곡면 검암리 752-10

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 53,546,000원

* 토지면적: 1306.00㎡ (약 395평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 금곡면 검암리 소재 "차현 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 전형적인 모습을 보입니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 서측으로 소폭의 진입로를 통해 접근 가능한 상태입니다.

* 기호(2) 토지는 북측 및 서측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로가 각각 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당합니다.

* 기호(2) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역, 하천구역(검암천)에 해당합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 재활용품 선별장, 공공처리장 등 혐오시설이 밀집한 지역이 있으나, 본건의 소재지인 금곡면 검암리과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, 등기부 요약상 지상권 개요가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리란에 기재된 것으로 보이며, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

* 등기부 채권 총액: 50,000,000원 (가압류 채권액 기준)

* 말소기준권리: 2024.05.24.자 이옥선의 가압류 (갑5)

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리(갑5) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 등기

* 갑3: 소유권 이전 청구권 가등기 (이옥선, 매매 예약)

* 갑4: 가처분 (진양하씨운수당파종중) - 말소

* 갑5: 가압류 (이옥선) - 말소

* 갑6: 임의경매 (이옥선) - 말소

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 마을과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상권 형성보다는 농업 및 주거 위주의 지역 특성을 보입니다.

* 인근 마을의 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 마을 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 지역 내 일반 교통 사정은 보통 수준이며, 기호(2) 토지는 도로 접근성이 확보되어 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농취증 발급이 필수적인 농지입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 소유권 이전 및 가등기 말소 소송 진행 중: 창원지방법원 2025나12155 사건으로 소유권 이전 등기 및 가등기 말소 등기가 진행 중입니다. 이는 낙찰 후에도 소유권 확보에 대한 법적 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지(기호 1)인 점은 토지 활용 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용: 기호(1) 토지는 일부 경사지가 있어 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농림지역 및 규제: 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 금곡면 검암리에 위치한 농지(답)로, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 감정가는 53,546,000원이며 토지 면적은 1306㎡입니다. 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 특이사항은 없으나, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 현재 소유권 이전 및 가등기 말소 관련 소송이 진행 중이라는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후에도 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 토지 중 일부는 지적도상 맹지이며, 경사지가 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 전반적으로 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 투자 시에는 상기 리스크 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 농업진흥구역으로, 농업 목적의 장기적인 가치 투자를 고려할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필수 요건, 진행 중인 소송, 맹지 및 토지 이용 제약 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가 이하에서의 신중한 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 관련 소송 진행 상황 면밀히 파악, 법률 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.