나이스옥션 법원경매 진주 2025타경574 [2] 경상남도 진주시 상봉동 1104-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건 토지는 경상남도 진주시 평안동 소재 갤러리아백화점 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 상업시설과 후면 주택지대 등으로 형성되어 있음.
기호(3) : 본건 토지는 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주보건대학 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(3) 공히 차량 접근은 가능하며, 시내에 위치하며 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로, 현황 단독주택(다중주택) 부지로 이용중임.
기호(3) : 장방형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.
기호(3) : 서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주보건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 2016.03.22)
외벽 : 돌붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 하이샤시창호임.

기호(4) : 시멘트블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1978.05.13)
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

기호(2) : 단독주택(다중주택)(1층 2가구, 2층 4가구, 3층 4가구)으로 이용중임.
기호(4) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.
기호(4) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(4) 건물에 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재함.
(ㄱ)판넬조 판넬지붕 단층(보일러실) : 약 1㎡

공부와의 차이

기호(4) 건물에 의뢰목록상 2층이 있으나, 현황 '멸실' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[4] 건물 2층은 현황 ‘멸실’상태이며, 부속건물 창고 면적이 공부상 ‘1,98㎡’이나 실측면적은 ‘3,57’㎡로 실측면적을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경574 (2) 사건번호로, 경상남도 진주시 상봉동 1104-33에 위치한 단독주택입니다.

해당 물건은 토지 150.70㎡ (약 45.6평)와 건물 115.32㎡ (약 34.9평)를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 192,468,660원입니다.

건축물대장상 건물의 부속건물 창고 면적은 공부상 1.98㎡ (약 0.6평)이나 실측 면적은 3.57㎡ (약 1.1평)로, 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다.

건물의 2층은 현황 멸실 상태이며, 제시외 건물(ㄱ) 창고(약 1㎡)는 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 진주시 평안동 갤러리아백화점 북측 인근과 상봉동 진주보건대학 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 노변 상업시설, 주택지대, 다가구주택 및 정비된 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 시내에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 4미터, 기호(3) 토지는 서측으로 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 기호(1)은 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 기호(3)은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 관련 정보: 현재 제공된 자료 및 추가 검색 결과로는 본건 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 추가 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 발생하고 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 정OO입니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 223,382,805원입니다.

말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(2018.01.26.)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 안수정: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.07.07, 확정일자 2020.06.19. 대항력 없음.

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 총 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 부동산의 면적 및 금액은 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 5일 거래: 전용면적 60.03㎡, 거래액 68,000,000원

* 2025년 11월 26일 거래: 전용면적 69.47㎡, 거래액 75,000,000원

* 2026년 6월 12일 거래: 전용면적 67.2㎡, 거래액 85,000,000원

제공된 유사 물건들은 전용면적 60~70㎡ 내외로, 본건의 건물 면적(115.32㎡, 약 34.9평)과는 차이가 있습니다. 유사 물건들의 3.3㎡당 평균 매매가는 약 107만 원 ~ 126만 원 수준입니다.

본건은 단독주택으로 평가되었으나, 다중주택으로 이용 중이며, 신축 건물(2016년 사용승인)과 구옥(1978년 사용승인)이 혼재되어 있습니다. 또한, 토지 면적이 150.70㎡로 비교적 넓은 편이며, 일반상업지역과 주거지역이 혼재된 입지임을 고려할 때, 감정가 192,468,660원은 주변 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

갤러리아백화점, 진주보건대학 등 주요 시설과 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

시내에 위치하여 교통이 편리하며, 상업시설과 주택지대가 혼합된 지역으로 생활 환경이 양호합니다.

각종 편의시설 및 공공시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 중복병합사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 가능성이 있습니다.

건물의 2층이 현황 멸실 상태이므로, 입찰 전 현황 확인 및 철거/복구 비용을 고려해야 합니다.

부속건물 창고의 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 존재하여, 향후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

다중주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 임대 관리에 대한 준비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 상봉동의 우수한 입지에 위치한 단독주택(다중주택) 경매 물건입니다.

주요 권리 사항은 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 비교적 안전한 편입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정되었으며, 멸실된 건물 부분 및 면적 차이 등 일부 리스크 요소를 고려해야 합니다.

상업 및 주거 지역이 혼합된 입지로, 향후 활용 가치가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

진주시 내 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 점.

다중주택으로 이용 중인 건물로, 임대 수익 창출 가능성.

일부 신축 건물(2016년) 포함으로 상품성 기대.

경매 절차상 낙찰자가 인수할 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

넓은 토지 면적 (150.70㎡)으로 향후 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 192,468,660원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례와 본건의 입지, 건물 상태(멸실 층 포함) 등을 종합적으로 고려할 때,

보수적으로 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 163,597,361원 (약 1억 6,400만 원)

상기 예상 입찰가는 낙찰 가능한 가격대를 제시하는 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.