나이스옥션 법원경매 진주 2025타경706 [5] 경상남도 남해군 남해읍 평리 826-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 인근(기호1,2) 및 동측 인근(기호 3,4,6,9,10), 북서측 인근(기호11), 북측 인근(기호12)에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임. 기호(3,4) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임. 기호(6) : 부정형 완경사지내 평지로 축사부지 등임. 기호(9) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임. 기호(10) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로 등임. 기호(11) : 부정형 평지로 농지임. 기호(12) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지임. 기호(3,4) : 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있음. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있음. 기호(9) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있음. 기호(10) : 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로임. 기호(11) : 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(12) : 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호(3,4,6) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육] 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(9) : 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업보호구역<농지법> 기호(10) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(11) : 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역 <농지법>, 소하천예정지(골안천)<소하천정비법> 기호(12) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨. -본건 기호(5) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재함. -본건 기호(9,10,12)지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 기호(11) 지상에 제시외관정이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(10)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이 답이나 일부 현황 진입도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1991.03.01) 외벽 : 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(7) : 현황 멸실상태임. 기호(8) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(사용승인일:1996.08.26) 기호(8-1),(8-2) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(증축:1998.12.24)

이용상태

기호(5) : 주택임. 기호(8) : 축사임. 기호(8-1),(8-2) : 퇴비사 및 창고 등으로 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

기호(5) 부분에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-토지이용계획확인서상 일부 소하천예정지이나 그 면적비율이 현저히 낮아 별도 고려치 아니함.
-제시외 관정[감정서상 (a)] 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경706 (5)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 평리 826-13

토지용도: 답 (전체적으로 농지이나, 일부 필지는 주거용 건부지, 축사부지, 현황 진입도로 등으로 복합적인 현황 이용 중)

감정가: 113,688,000원

토지면적: 2564.00㎡ (약 775.66 평)

건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지매각 대상이나, 감정평가서상 기호(5) 주택, 기호(8) 축사, 기호(8-1),(8-2) 퇴비사 및 창고 등이 언급되어 있음. 해당 건물들의 처리 및 포함 여부는 상세 내용 확인 필요.)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

매각대상: 토지매각 (단, 제시외 관정[감정서상 (a)]은 매각 포함)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측, 동측, 북서측, 북측 인근에 위치함.

주변환경: 본건은 주로 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로상태:

* 기호(1,2): 맹지임.

* 기호(3,4): 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로는 인접 토지 진입로(기호10)를 이용함.

* 기호(6): 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)를 이용함.

* 기호(9): 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 접해 있음.

* 기호(10): 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 접해 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로로 이용됨.

* 기호(11): 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있음.

* 기호(12): 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을9 근저당권 (2018.10.16.) 엠씨아이대부주식회사, 336,000,000원

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

총 등기부채권액: 365,430,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 농경지와 주택, 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역임.

* 지역 내 주요 편의시설 및 상업시설은 남해읍 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됨.

* 인근에 "외금복지회관"이 위치하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 복지 서비스 이용은 가능할 수 있음.

* 대규모 상권보다는 농촌 생활권에 기반한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 주변은 자연환경이 비교적 양호한 편이나, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 남해읍 소재지를 이용해야 함.

* 지역 커뮤니티 시설로는 "외금복지회관"이 인접해 있음.

* 본건 토지 자체는 농업용 토지이므로, 인근 생활권은 주로 지역 주민 및 농업 종사자를 중심으로 형성될 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 발급 필수: 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 함.

* 토지 경계 확인: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 요구됨.

* 소하천예정지: 토지이용계획확인서상 일부 지역이 소하천 예정지로 지정되어 있으나, 해당 면적 비율이 현저히 낮아 개발 및 이용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 판단됨.

* 맹지 및 현황 도로: 일부 필지가 맹지이거나 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 시 접근성 문제를 신중히 검토해야 함.

* 복합적인 토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 농업보호구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 소하천예정지, 하수처리구역 등 다양한 토지 이용 규제가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규 준수 및 확인이 필수적임.

* 제시외 물건: 제시외 건물(기호 ㄱ,ㄴ), 태양광 설비, 수목, 관정 등이 소재하며, 이들의 처리 및 매각 포함 여부(제시외 관정은 매각 포함 명시)에 대한 명확한 이해와 준비가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 평리에 소재한 임의경매 대상 토지임. 총 면적 2564.00㎡에 대한 감정가는 113,688,000원임. 토지는 주된 용도가 답으로 되어 있으나, 일부 필지는 현황상 주거용 건부지, 축사부지, 진입도로 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 감정평가서상 주택, 축사, 퇴비사 등의 건물도 언급되어 있음. 매각 대상은 토지이며, 제시외 관정은 매각에 포함됨. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없음. 다만, 농지취득자격증명 발급, 토지 경계 측량, 다양한 토지 이용 규제, 맹지 및 현황 도로 문제, 제시외 물건 처리 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 관광 자원 및 귀농·귀촌 수요가 있는 남해군 지역에 위치하여 장기적인 잠재 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 복합적인 토지 이용 규제 속에서 개발 가능성이 있는 필지를 선별하거나, 농업 목적 또는 주말 농장 등으로 활용 시 투자 가치를 확보할 수 있음.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석은 투자 결정에 긍정적인 요소임.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 113,688,000원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 입지 조건, 잠재적 가치 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다. 권리 인수 부담이 없고 제시외 관정이 매각에 포함되는 점, 그리고 농지취득자격증명 발급 등의 제반 조건을 감안할 때, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준 (약 102,319,200원 ~ 125,056,800원)에서 경쟁력 있는 입찰가 검토가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.