나이스옥션 법원경매 진주 2025타경706 [4] 경상남도 남해군 남해읍 평리 800-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 인근(기호1,2) 및 동측 인근(기호 3,4,6,9,10), 북서측 인근(기호11), 북측 인근(기호12)에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임. 기호(3,4) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임. 기호(6) : 부정형 완경사지내 평지로 축사부지 등임. 기호(9) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임. 기호(10) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로 등임. 기호(11) : 부정형 평지로 농지임. 기호(12) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지임. 기호(3,4) : 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있음. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있음. 기호(9) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있음. 기호(10) : 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로임. 기호(11) : 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(12) : 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호(3,4,6) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육] 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(9) : 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업보호구역<농지법> 기호(10) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(11) : 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역 <농지법>, 소하천예정지(골안천)<소하천정비법> 기호(12) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨. -본건 기호(5) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재함. -본건 기호(9,10,12)지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 기호(11) 지상에 제시외관정이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(10)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이 답이나 일부 현황 진입도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1991.03.01) 외벽 : 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(7) : 현황 멸실상태임. 기호(8) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(사용승인일:1996.08.26) 기호(8-1),(8-2) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(증축:1998.12.24)

이용상태

기호(5) : 주택임. 기호(8) : 축사임. 기호(8-1),(8-2) : 퇴비사 및 창고 등으로 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

기호(5) 부분에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경706 (4)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 평리 800-1

용도: 답

감정가: 21,027,500원

토지면적: 432.50㎡ (약 130.8평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건명세서 요약

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 21,027,500원

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

-제시외 수목(감정서상 a) 매각 포함.

-인접필지와 정확한 위치·경계 확정은 측량 요함.

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 또는 동측, 북서측, 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본 건은 여러 기호(필지)로 구성되어 있으며, 각 기호별로 형태와 이용상태가 다릅니다.

-기호(1,2): 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

-기호(3,4): 부정형 평지로 주거용 건부지 등임.

-기호(6): 부정형 완경사지 내 평지로 축사부지 등임.

-기호(9): 부정형 완경사지로 제시외 수목이 식재된 상태의 농지임.

-기호(10): 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로로 이용 중임.

-기호(11): 부정형 평지로 농지임.

-기호(12): 부정형 평지로 제시외 수목이 식재된 상태의 농지 등임.

2.4. 도로상태

-기호(1,2): 맹지임.

-기호(3,4): 본 건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있음.

-기호(6): 지적도상 맹지이나, 본 건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있음.

-기호(9): 본 건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 도로가 있음.

-기호(10): 본 건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 도로가 있으며, 본 건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로임.

-기호(11): 본 건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

-기호(12): 지적도상 맹지이며, 본 건 북측 인접지를 통해 접근 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 추가적인 제한 사항이 있습니다.

-가축사육제한구역 (모든 축종 또는 일부 축종 제한)

-마을경관관리지역

-하수처리구역 (남해읍)

-농업보호구역

-농업진흥구역

-소하천예정지 (골안천)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

-소유권 이전: 유주홍, 서금례 (협의분할에 의한 상속)

-근저당 (말소기준권리): 엠씨아이대부주식회사 (2018.10.16. 접수, 금 336,000,000원)

-가압류: 경남신용보증재단 (2024.10.16. 접수, 금 29,430,000원, 말소)

-임의경매: 새남해새마을금고 (2025.05.15. 접수, 금 393,806,080원, 말소)

-압류: 남해군 (2025.10.14. 접수, 말소)

-총 등기부채권액: 365,430,000원

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

-지상권: 상세 내용은 확인되지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권에 대한 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 그 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

-인수 보증금 합계: 0원

-임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 임대 관계가 확인되지 않는 경우, 현황 점유자에 대한 조사가 필요하며 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 인근 시설

-주요 공공시설: 외금복지회관 인근에 위치합니다.

-관광자원: 남해군 지역 특성상 해안 및 자연 경관 관련 관광 자원이 있을 수 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

*본 물건지 주변의 구체적인 상업 시설이나 관광 명소 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변이 농경지, 주택, 임야 등으로 이루어져 있어 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 편의시설

인근 읍내 지역으로의 접근을 통해 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설의 종류 및 거리에 대한 정보는 부족하여 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보만으로는 본 물건지 인근에 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 등)의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 정확한 정보 확인을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 용도가 '답'이며, 농지 취득 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 리스크가 있습니다.

6.2. 제시외 물건 포함

감정평가서상 제시외 수목, 건물(기호 ㄱ,ㄴ, ㄷ~ㅁ), 태양광 설비, 관정 등이 매각에 포함됩니다. 이러한 물건들의 관리 및 처리에 대한 계획이 필요합니다.

6.3. 측량 필요

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 요구됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 분쟁 예방을 위해 필수적인 절차입니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

기호(10) 필지의 경우, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 일부 진입도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 있어 법규 및 현황 조사가 더욱 중요합니다.

6.5. 복잡한 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등으로 복합 지정되어 있으며, 가축사육제한, 농업진흥구역, 마을경관관리구역 등 다양한 법규 및 조례에 따른 제한이 존재합니다. 이는 토지 활용 범위를 특정하는 요인이 됩니다.

6.6. 임대 관계 미상

등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대관계가 미상으로 되어 있어 현장 점유자에 대한 파악 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.7. 미확인된 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 이에 대한 권리 분석이 추가적으로 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 평리에 소재한 토지 매각 건으로, 총 432.50㎡ (약 130.8평)의 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 21,027,500원으로 비교적 낮은 편에 속합니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이하의 채권들은 소멸될 것으로 예상되나, 지상권과 같은 미확인 권리 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가장 큰 매수 시 유의사항은 '농지취득자격증명'의 필수 제출이며, 이를 확보하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획 및 제한 사항이 다양하고, 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 있어 법규 검토가 매우 중요합니다. 제시외 수목, 건물 등의 매각 포함 여부와 측량의 필요성도 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 농지 관련 규제와 복잡한 권리 및 토지 이용 제한 요소를 사전에 철저히 파악하고 해결할 수 있는 경우에 한하여 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 21,027,500원으로, 토지 면적 대비 시세보다 낮을 가능성이 있어, 인수 후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 매각 대상: 건물 철거 부담 없이 토지 자체의 활용 방안을 모색하기 용이합니다.

* 남해 지역의 잠재력: 남해는 관광 및 귀촌 수요가 꾸준한 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 용도 가능성 (법규 검토 후): 계획관리, 농림, 보전관리 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 관련 법규 검토를 통해 여러 용도로의 활용 가능성이 열려 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가를 포함한 다각적인 분석이 필요합니다. 현재 감정가 21,027,500원은 토지 면적을 고려할 때 매우 낮은 수준으로, 실제 시장 가치는 이보다 높을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 다음과 같은 추가적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

* 인근 지역의 유사 토지 시세 조사

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 예상 소요 비용

* 제시외 물건 처리 비용 및 측량 비용 등 부대 비용 산정

* 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항으로 인한 활용 가치 평가

* 권리 관계(특히 미확인 지상권) 인수 시 추가 부담 분석

본 건의 경우, 인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지는 않습니다. 하지만 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 이는 전문가의 상세한 현장 조사 및 법률, 세무 자문을 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.