나이스옥션 법원경매 진주 2025타경706 [2] 경상남도 남해군 남해읍 평리 768-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 인근(기호1,2) 및 동측 인근(기호 3,4,6,9,10), 북서측 인근(기호11), 북측 인근(기호12)에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임. 기호(3,4) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임. 기호(6) : 부정형 완경사지내 평지로 축사부지 등임. 기호(9) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임. 기호(10) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로 등임. 기호(11) : 부정형 평지로 농지임. 기호(12) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지임. 기호(3,4) : 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있음. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있음. 기호(9) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있음. 기호(10) : 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로임. 기호(11) : 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(12) : 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호(3,4,6) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육] 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(9) : 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업보호구역<농지법> 기호(10) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(11) : 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역 <농지법>, 소하천예정지(골안천)<소하천정비법> 기호(12) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨. -본건 기호(5) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재함. -본건 기호(9,10,12)지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 기호(11) 지상에 제시외관정이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(10)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이 답이나 일부 현황 진입도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1991.03.01) 외벽 : 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(7) : 현황 멸실상태임. 기호(8) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(사용승인일:1996.08.26) 기호(8-1),(8-2) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(증축:1998.12.24)

이용상태

기호(5) : 주택임. 기호(8) : 축사임. 기호(8-1),(8-2) : 퇴비사 및 창고 등으로 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

기호(5) 부분에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3,4] 일단지로 이용되고 있고, 일단지를 기준하여 평가함.
-목록[3,4,5] 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ), 제시외 태양광설비(감정서상 A) 매각포함.
-목록[3,4] 768-1, 768-2번지에 일반건축물대장상 농가창고(67.7㎡, 소유자 류두옥)가 등재되어 있으나 현황 ‘소재불명’임.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경706 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 평리 768-1

* 토지면적: 858.90㎡ (약 260.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 등록 토지 면적: 767㎡ (약 232.0평) - (JSON 정보 참조)

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있습니다. (세부 내용은 감정평가서 요약 참조)

1.3. 건물 정보

* 용도: 단독주택

* 건물면적: 83.52㎡ (약 25.2평)

* 건물 지분: 83.52㎡

* 건물 제시외 면적: 113.50㎡

* 건축물대장상 등록 연면적: 151.42㎡ (약 45.7평) - (JSON 정보 참조)

* 건물 구조 (주요 건물): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일: 1991.03.01

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 149,524,780원 (약 1억 4,952만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 기호 (1,2) 토지: 맹지입니다.

* 기호 (3,4) 토지: 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있습니다.

* 기호 (6) 토지: 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있습니다.

* 기호 (9) 토지: 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있습니다.

* 기호 (10) 토지: 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로로 이용 중입니다.

* 기호 (11) 토지: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 기호 (12) 토지: 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(유주홍, 서금례), 근저당(엠씨아이대부주식회사), 가압류(경남신용보증재단), 임의경매(새남해새마을금고) 내역이 확인됩니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존/이전, 근저당(엠씨아이대부주식회사), 가압류(현대캐피탈, 경남신용보증재단), 임의경매(새남해새마을금고) 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 2019년 1월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리(지상권 등)는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 권리 내역은 상세히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 총액은 0원입니다. 따라서 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 남해군 남해읍의 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 복지회관이 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 지역 생활권 내의 수요를 충족하는 수준의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 농경지, 임야가 있어 조용한 전원생활이 가능합니다. 인근 복지회관 이용이 용이하며, 남해읍 소재지와의 접근성을 고려하면 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 목록 토지에 일반건축물대장상 농가창고(67.7㎡)가 등재되어 있으나 현황 ‘소재불명’으로 파악되어, 실제 현황과 공부상 내용의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ) 및 태양광설비(A)가 매각에 포함되나, 이들 시설의 정확한 현황 파악 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물(기호7)은 현황 멸실 상태입니다.

* 일부 토지(기호 1,2, 6, 12)는 맹지이거나 현황 도로로 이용 중인 부분이 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(기호 ㄱ,ㄴ)은 당해 토지 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 조사 결과, 물건지 인근 지역(남해읍 평현리 일원)에서 폐기물 처리 시설(쓰레기매립장, 바이오가스화시설 등) 관련 개발이 진행되거나 예정되어 있어, 향후 악취, 소음, 수질 오염 등 환경적 영향 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (관련 뉴스 검색 결과 확인)

* 토지 및 건물에 대한 정확한 현황 파악을 위해 현장 조사 및 전문가 상담이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 남해군 남해읍 평리의 자연 환경 속에 위치한 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 경매 절차상 말소되는 권리 관계가 명확하나, 제시외 건물, 멸실 건물, 지적 불일치 등 현황과 공부상의 차이 및 측량 필요성 등은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전원생활이나 세컨드하우스 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(858.90㎡)을 활용하여 증축, 재건축 등 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 조용한 전원생활 또는 세컨드하우스로서의 가치가 있습니다.

* 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 관계가 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 149,524,780원입니다.

* 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 분석 및 json 데이터 분석에 한계가 있습니다. (주변 시세 관련 JSON 데이터 미제공)

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 물건의 희소성, 현장 조사 결과, 지역 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보와 보수적인 관점에서, 감정가 1억 4,952만원 및 인수되는 권리가 없는 점을 감안할 때, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 주변 부동산 시세, 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.