나이스옥션 법원경매 진주 2025타경775 [3] 경상남도 산청군 단성면 백운리 산265 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리 소재 ""백운동계곡"" 남동측 근거리(기호1) 및
""백운사"" 북측 근거리 및 원거리(기호3~15)에 소재하며, 주위는 캠핑장, 민박, 주택,
농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(기호1,15)는 인접지를 통해 차량의 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통시되나,
기호(3~14)는 차량의 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통시 및 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 삼각형 유사형 완경사지내 평지로 주거용건부지 등임.
기호(3~14) : 부정형 급,완경사지로 토지임야 및 자연림 등임.
기호(15) : 부정형 급,완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목(밤나무)가 식재된 상태 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 남서측으로 현황 진입로가 있음.
기호(3,4) : 본건 동측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(7) : 본건 서측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(5,6,8~14) : 맹지임.
기호(15) : 맹지이며, 인접 토지 임도를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(4) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(5~7) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(8~10) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(11) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>
기호(12) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동
강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호(13) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(14) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(15) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리지역 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변
구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 지상에 제시외관정이 있음.
-본건 기호(15) 지상에 육안으로 확인되는 분묘2기 및 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택임.
기호(2-1) : 부속사(민박 및 창고 등)임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.
-분묘 2기 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경775 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 산청군농업협동조합

* 소재지: 경상남도 산청군 단성면 백운리 산265

* 용도: 임야

* 감정가: 89,710,100원

* 토지면적: 17,725.00㎡ (약 5,362평)

* 건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지매각 대상이므로 건물은 매각 대상에 포함되지 않음. 제공된 건물 관련 정보는 참고용임)

* 매각대상: 토지

2. 입지조건

* 주위환경:

* 본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리 소재 "백운동계곡" 남동측 근거리 및 "백운사" 북측 근거리 및 원거리에 위치함.

* 주위는 캠핑장, 민박, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황:

* 일부 필지(기호1, 15)는 인접지를 통해 차량 접근이 가능하여 교통상황은 보통임.

* 다수 필지(기호3~14)는 차량 접근이 불가하며, 교통상황이 보통 또는 다소 불편함.

* 토지형태 및 이용상태:

* 필지별로 삼각형 유사형, 부정형 등 다양한 형태를 보임.

* 대부분 급경사 또는 완경사지로 자연림 및 임야로 이용 중임.

* 일부 필지는 주거용 건부지 등으로 이용 가능한 평지를 포함함.

* 제시외 수목(밤나무)이 일부 식재되어 있음.

* 인접 도로상태:

* 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 현황 진입로 또는 인접 토지 임도를 통해 접근 가능함.

* 지적도상 도로가 있으나 현황 맹지인 필지도 존재함.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역 (구역별 제한 거리 상이), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 토지 이용에 제한이 따름.

* 일부 필지는 (낙동강)수변구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 추가적인 제한 사항이 있음.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리는 2005년 6월 7일자 산청군농업협동조합 근저당권임.

* 이 후 설정된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 총 채권액은 400,000,000원임.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원이며, 특별히 파악된 임차인은 없음.

4. 상권분석

* 주변 환경은 자연경관(백운동계곡, 백운사)과 더불어 캠핑장, 민박, 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역임.

* 토지이용계획상 농림지역, 보전산지 등이 많아 직접적인 상업 시설 개발보다는 자연 친화적 개발 가능성이 있음.

* 수변구역 및 공장설립승인지역으로 지정된 필지가 있어, 해당 구역 내 개발 행위에는 별도 규제가 적용됨.

5. 생활정보

* 편의시설 및 접근성:

* 단성면 소재지와의 거리에 따라 생활 편의시설 접근성이 달라질 수 있으나, 본건 자체의 대중교통 접근성은 다소 불편함.

* 인접지를 통한 차량 접근이 가능한 필지는 비교적 양호한 편임.

* 주변 시설:

* "백운동계곡" 및 "백운사" 등 자연 친화적인 시설이 인근에 위치함.

* 주변에 캠핑장 등이 위치하여 관련 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

* 본건 토지 내에 분묘 2기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 소재할 가능성이 있음.

* 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용 및 매각에 큰 제약이 될 수 있음.

* 맹지 및 접근성:

* 다수의 필지가 지적도상 맹지로, 합법적인 차량 및 통행로 확보를 위한 추가적인 비용이나 노력이 필요함.

* 인접 필지와의 정확한 경계 확정을 위해 측량이 요구됨.

* 토지 이용 규제:

* 농림지역, 보전산지, 수변구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규에 따른 개발 제한이 존재함.

* 특히 공장설립승인지역으로 지정된 필지는 건축 행위 시 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 물건:

* 감정서상 'a'로 표기된 수목은 매각에 포함되므로, 취득 시 별도 처리 방안을 고려해야 함.

* 주변 환경 관련 사항:

* 일부 지역에서 농지 불법 전용 및 골재 야적장 의혹이 제기된 사례가 있어, 주변 토지 이용 관련 사항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 산청군의 임야로, 자연 경관이 양호한 지역에 위치하나, 다수의 필지가 맹지이며 급경사 지형으로 토지 이용에 제약이 많음.

* 가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권의 성립 가능성으로, 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있음.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항(수변구역, 가축사육제한구역 등)으로 인해 개발이 용이하지 않음.

* 매각 대상이 토지이므로, 건축물 관련 정보는 직접적인 매각 대상은 아니나, 제시외 건물 및 수목은 별도 고려 사항임.

8. 투자 포인트

* 산청군 백운리 일대의 자연 녹지 지역이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* "백운동계곡" 등 관광 자원과의 인접성은 잠재적인 활용 가치를 제공할 수 있음.

* 농림지역 및 보전산지 규제가 완화되거나, 해당 지역의 개발 계획 변경 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건은 분묘기지권, 맹지, 다수의 토지이용 규제 등 상당한 리스크 요소를 내포하고 있어, 낙찰 후 추가 비용 및 활용 제약을 감안해야 함.

* 따라서, 감정가 89,710,100원에서 이러한 리스크를 상당 부분 할인하여 신중하게 접근해야 함.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 사례 분석, 권리 관계 해소 비용 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 하나, 제시된 정보만으로는 특정 금액을 산정하기 어려움.

* 다만, 잠재적 리스크를 고려 시, 감정가의 50% 이하 또는 그보다 낮은 수준에서의 입찰도 고려될 수 있음.

* 주변 혐오시설:

* 현재까지 확인된 정보 및 주변 탐색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 그러나 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.