나이스옥션 법원경매 진주 2025타경775 [2] 경상남도 산청군 단성면 백운리 산238 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리 소재 ""백운동계곡"" 남동측 근거리(기호1) 및
""백운사"" 북측 근거리 및 원거리(기호3~15)에 소재하며, 주위는 캠핑장, 민박, 주택,
농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(기호1,15)는 인접지를 통해 차량의 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통시되나,
기호(3~14)는 차량의 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통시 및 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 삼각형 유사형 완경사지내 평지로 주거용건부지 등임.
기호(3~14) : 부정형 급,완경사지로 토지임야 및 자연림 등임.
기호(15) : 부정형 급,완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목(밤나무)가 식재된 상태 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 남서측으로 현황 진입로가 있음.
기호(3,4) : 본건 동측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(7) : 본건 서측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(5,6,8~14) : 맹지임.
기호(15) : 맹지이며, 인접 토지 임도를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(4) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(5~7) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(8~10) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(11) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>
기호(12) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동
강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호(13) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(14) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(15) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리지역 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변
구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 지상에 제시외관정이 있음.
-본건 기호(15) 지상에 육안으로 확인되는 분묘2기 및 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택임.
기호(2-1) : 부속사(민박 및 창고 등)임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3~14] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[3,4,7] 현황 맹지임.
-목록[5,6,8~14] 맹지임.
-인접필지와 명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경775 (2)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 백운리 산238

용도: 임야

감정가: 109,594,000 원

토지면적: 43,788.00㎡ (약 13,245.04 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (등기부상 확인)

매각대상: 토지매각

특이사항: 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

*위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리에 소재하며, "백운동계곡" 남동측 근거리 및 "백운사" 북측 근거리/원거리에 위치합니다. 주위는 캠핑장, 민박, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

*교통상황

본건 기호(1,15)는 인접지를 통해 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통입니다. 그러나 기호(3~14)는 차량 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통에서 다소 불편한 것으로 나타납니다.

*인접 도로상태

기호(1)은 지적도상 맹지이나 남서측으로 현황 진입로가 있습니다. 기호(3,4)와 기호(7)는 지적도상 도로인 토지가 인접해 있으나 현황 맹지입니다. 기호(5,6,8~14)는 맹지입니다. 기호(15) 역시 맹지이나, 인접 토지 임도를 통해 접근이 가능합니다.

*토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (낙동강)수변구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(을3, 2005-06-07, 산청군농업협동조합, 400,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 소유권보존 등기(갑1, 1985-06-18, 양동수)는 존재하나, 근저당 및 임의경매 개시결정(갑10, 2025-06-18, 산청군농업협동조합, 175,758,102원) 등 채권자의 권리가 확인됩니다. 등기부채권 총액은 400,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 임야와 농경지, 주택, 민박, 캠핑장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 백운동계곡과 백운사가 있어 자연 및 휴양 관련 시설이 일부 존재하나, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 접근성이 제한적인 필지가 다수 포함되어 있어 활발한 상권 형성보다는 자연 친화적인 입지 특성을 가집니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 백운동계곡과 백운사가 있어 자연 경관을 즐기기 용이합니다. 캠핑장, 민박 등의 시설이 주변에 분포하고 있어 레저 및 휴양 활동을 고려할 수 있습니다. 다만, 도심과의 접근성 및 편의시설의 밀집도는 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

*분묘기지권

목록[3~14] 필지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

*맹지 및 접근성

다수의 필지(목록[3,4,7, 5,6,8~14])가 현황 맹지이며, 일부 필지는 차량 접근이 불가능하여 이용에 제약이 따릅니다.

*측량 필요

필지 간 명확한 위치 및 경계 확정을 위해 별도의 측량이 요구될 수 있습니다.

*개발 제한

농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역, 수변구역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

*공동담보

해당 물건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

*건물 미포함

본건은 토지매각 대상이며, 별도의 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. (자료 상 건물 면적 0㎡)

*혐오시설 및 환경 문제

산청군 단성면 백운리 일대에 직접적인 혐오시설이 언급된 자료는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 하천 및 계곡 불법 시설 정비 및 생활 폐기물 불법 매립 의혹 등이 보도된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 산청군 단성면 백운동계곡 인근에 위치한 임야로, 아름다운 자연 환경을 지니고 있습니다. 그러나 다수의 필지가 맹지이고 차량 접근이 어려운 점, 그리고 분묘기지권 성립 가능성과 다양한 법적 개발 제한이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 토지매각으로 진행되므로 건물 관련 사항은 고려할 필요가 없습니다.

8. 투자 포인트

*천혜의 자연 환경

백운동계곡과 인접하여 쾌적하고 자연 친화적인 입지를 제공합니다.

*잠재적 개발 가치

일부 계획관리지역이 포함되어 있어, 향후 규제 완화 시 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다 (단, 현행 규제는 상세히 검토 필요).

*가격 경쟁력

맹지, 분묘기지권 등의 제약 조건으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 109,594,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리관계, 잠재적 리스크 및 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 맹지 및 분묘기지권 성립 가능성 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.