나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30874 [4] 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 564-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 ""삼웅마을"" 남동측 인근(기호1,2), 마을내
(기호3,5,7), 동측 인근(기호8), 북동측 근거리(기호9~12), 동측 근거리(기호13)에 위치
하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리형 평지로 답임.
기호(3) : 부정형 평지로 창고용지 등임.
기호(5) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임.
기호(7) : 부정형 평지로 도로 등임.
기호(8) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(9~12) : 부정형 평지로 답임.
기호(13) : 사다리형 평지로 답임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건이 도로임.
기호(8) : 본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가
있음.
기호(9) : 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(10,11) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(12) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로, 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의
현황 도로가 있음.
기호(13) : 본건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>, 하천구역<하천법>.
기호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구(옹골) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.
기호(5,7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(8) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(9~12) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(13) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

-본건 기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2019.07.08)
외,내벽 : 판넬붙임 등 마감.

기호(6) 일반목구조 기와지붕 단층건으로(사용승인일:2016.08.09)
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(4) : 창고시설 임.
기호(6) : 단독주택 임.

설비내역

기호(6)에 난방설비 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30874 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주서부농업협동조합

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 564-1

1.2. 물건 현황

용도: 답

감정가: 246,782,000원

토지면적: 1272.00㎡ (약 385평)

건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지매각 대상이며, 건물은 매각 대상이 아님)

매각대상: 토지매각

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항:

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있으므로 사전 제출 필수.

* 감정서상 'a'로 표기된 제시외 수목은 매각에 포함됨.

* 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 "삼웅마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역, 하천구역, 자연취락지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 진주서부농업협동조합, 2025-03-27)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1(근저당권), 을2(근저당권공동담보), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(임의경매)은 매각으로 소멸됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (명세서상 해당 권리가 있다고 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 없음)

3.4. 등기부채권 총액

3,069,524,991원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 임차인 현황은 없으며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대한 별도 명시 없음.

4. 상권분석

* 본건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, "삼웅마을" 인근으로 주거 및 농업 활동이 주로 이루어지는 지역으로 판단됨.

* 주변에 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "삼웅마을"과의 근접성으로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 상세한 편의시설(병원, 학교, 대형마트 등)에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 교통 접근성: 차량 및 농기계 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지법에 따른 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전 확인 및 발급 준비가 필수적임.

* 경계 확정 측량 필요: 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 요구되며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 제시외 수목 및 건물: 감정서상 표시된 제시외 수목(a)과 기호(5) 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함되며, 이 중 일부 제시외 건물(ㄷ,ㄹ)은 토지의 사용 및 수익에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

* 토지이용 규제: 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 하천구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재하여 토지 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 공동담보 경매: 본건이 공동담보로 진행되어, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 경매 진행 상황이 달라질 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오 시설이 집중되어 있다는 정보가 있으나, 본건 소재지(정촌면 소곡리) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설 정보는 찾기 어려웠음. 그러나 추후 개발이나 이용 계획 수립 시 이러한 지역적 특성을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 진주시 정촌면 소곡리에 위치한 농지(답)로서, 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 지역에 속함.

* 토지는 다수의 토지이용 규제(생산녹지, 농업진흥구역 등)를 받고 있으며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로 관련 법규 확인이 중요함.

* 제시외 수목 및 건물 존재, 경계 확정을 위한 측량 필요성 등 현황 파악 및 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 채권 총액이 높아 채권자(진주서부농업협동조합)의 적극적인 경매 진행이 예상됨.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 활용: 농업진흥구역에 포함되어 있어, 농업 목적의 토지 이용 시 잠재적인 가치를 가질 수 있음.

* 마을 인근 입지: "삼웅마을" 인근에 위치하여 향후 지역 개발 시 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 토지 매각 대상: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지 자체의 활용 가치에 집중한 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵다.

* 감정가는 246,782,000원이지만, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 토지이용 규제 완화 가능성, 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것이다.

* 특히 농지 취득 자격, 토지 규제, 제시외 물건 처리 비용 등을 고려한 신중한 접근이 필요하다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.