나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30874 [5] 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 578 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 ""삼웅마을"" 남동측 인근(기호1,2), 마을내
(기호3,5,7), 동측 인근(기호8), 북동측 근거리(기호9~12), 동측 근거리(기호13)에 위치
하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리형 평지로 답임.
기호(3) : 부정형 평지로 창고용지 등임.
기호(5) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임.
기호(7) : 부정형 평지로 도로 등임.
기호(8) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(9~12) : 부정형 평지로 답임.
기호(13) : 사다리형 평지로 답임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건이 도로임.
기호(8) : 본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가
있음.
기호(9) : 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(10,11) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(12) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로, 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의
현황 도로가 있음.
기호(13) : 본건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>, 하천구역<하천법>.
기호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구(옹골) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.
기호(5,7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(8) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(9~12) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(13) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

-본건 기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2019.07.08)
외,내벽 : 판넬붙임 등 마감.

기호(6) 일반목구조 기와지붕 단층건으로(사용승인일:2016.08.09)
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(4) : 창고시설 임.
기호(6) : 단독주택 임.

설비내역

기호(6)에 난방설비 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[9,10,11,12] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경30874 (5)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 정촌면 소곡리 578

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

617,838,000원

1.5. 면적

토지면적: 4502.00㎡ (약 1361.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

진주서부농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 "삼웅마을" 남동측 인근, 마을 내, 동측 인근, 북동측 근거리, 동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(1,2): 본 건 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 기호(3): 본 건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 기호(5): 본 건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 기호(7): 본 건 자체가 도로입니다.

* 기호(8): 본 건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 기호(9): 본 건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있습니다.

* 기호(10,11): 본 건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있습니다.

* 기호(12): 본 건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로, 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의 현황 도로가 있습니다.

* 기호(13): 본 건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

2.4. 주변 시설

진주시 정촌면 소곡리 일대는 농경지와 주택, 임야가 혼재된 지역으로, 인근 정촌면 화개리, 예하리 일원에는 정촌일반산업단지가 조성되어 있어 산업 시설이 위치해 있습니다. 또한, 진주시 차원에서 소각 시설 등 폐기물 처리 시설 확충을 추진하고 있으나, 관련 지역 주민들의 반발과 논의가 진행 중인 상황입니다. 다만, 본 건과 해당 시설들의 직접적인 인접 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역, 하천구역.

* 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구(옹골), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(전술).

* 기호(5,7): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(전술).

* 기호(8): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(전술).

* 기호(9~12): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

* 기호(13): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (김윤태, 1990.07.30)

* 갑2: 소유권이전 (김광식, 2020.03.12, 증여)

* 을1: 근저당권 (진주서부농업협동조합, 2020.03.27, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권공동담보목록 (김복수, 2020.12.17, 1,200,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (진주서부농업협동조합, 2025.05.23, 1,109,985,743원) - 말소

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (진주서부농업협동조합, 2020.03.27)

3.3. 채권 총액

2,400,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지(답)로 이용되고 있으며, 주위에는 주택 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 농업적 가치 및 주변 지역의 개발 가능성에 초점을 맞추는 것이 적절합니다. 인근 정촌면 지역은 산업단지가 조성되어 있어 일자리 및 관련 인프라가 구축되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건의 직접적인 주변에 대규모 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 통상적으로 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 진주시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득 관련

목록은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 측량 필요성

인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

* 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 이 중 기호(ㄷ,ㄹ)은 토지 사용, 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재합니다.

6.4. 토지이용제한

본 건 토지들은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리에 위치한 답(농지)입니다. 토지 자체 면적이 넓고 감정가가 높게 형성되어 있으며, 다양한 용도지역 및 법적 제한이 혼재되어 있습니다. 농지 취득 자격 증명이 필요하며, 제시외 건물 및 수목이 존재합니다. 인접 지역에 산업단지가 위치하고 개발이 진행 중이나, 폐기물 처리 시설 관련 환경적 이슈가 진주시 전반적으로 논의되고 있는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 농업적 활용 또는 개발 잠재력을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

* 지역 개발(산업단지 인접) 및 농업적 활용 잠재력.

* 다양한 토지이용계획으로 인한 향후 개발 방향 탐색 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 명확한 시세 정보 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 기반으로 산정되어야 하므로, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다. 보증금(감정가의 10%) 외 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.