나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30874 [3] 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 563-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 ""삼웅마을"" 남동측 인근(기호1,2), 마을내
(기호3,5,7), 동측 인근(기호8), 북동측 근거리(기호9~12), 동측 근거리(기호13)에 위치
하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리형 평지로 답임.
기호(3) : 부정형 평지로 창고용지 등임.
기호(5) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임.
기호(7) : 부정형 평지로 도로 등임.
기호(8) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(9~12) : 부정형 평지로 답임.
기호(13) : 사다리형 평지로 답임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건이 도로임.
기호(8) : 본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가
있음.
기호(9) : 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(10,11) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(12) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로, 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의
현황 도로가 있음.
기호(13) : 본건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>, 하천구역<하천법>.
기호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구(옹골) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.
기호(5,7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(8) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(9~12) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(13) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

-본건 기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2019.07.08)
외,내벽 : 판넬붙임 등 마감.

기호(6) 일반목구조 기와지붕 단층건으로(사용승인일:2016.08.09)
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(4) : 창고시설 임.
기호(6) : 단독주택 임.

설비내역

기호(6)에 난방설비 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각포함.
-목록[5] 토지 남측 경계 부분이 인접 도로와 경계 불분명하게 이용 중인 것으로 보이는 바, 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30874 (3) 사건으로 진행되는 본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 563-1 소재 단독주택입니다.

토지 면적은 367.00㎡ (약 111.01평)이며, 건물 면적은 71.55㎡ (약 21.64평)입니다.

건물 제시외면적은 71.90㎡ (약 21.75평)으로, 해당 면적 또한 매각에 포함됩니다.

본건의 감정가는 176,496,400원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 진주서부농업협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 일괄 매각 및 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함된다는 점이 있습니다.

또한, 목록 토지의 남측 경계 부분이 인접 도로와 경계가 불분명하게 이용 중인 것으로 보여 명확한 위치 및 경계 확정은 측량이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 "삼웅마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역, 하천구역, 자연취락지구(옹골) 등에 속해 있습니다.

토지 형태는 기호(1,2)는 사다리형 평지 답, 기호(3)은 부정형 평지 창고용지, 기호(5)은 부정형 평지 주거용건부지, 기호(7)은 부정형 평지 도로, 기호(8)은 부정형 평지 농지, 기호(9~12)는 부정형 평지 답, 기호(13)은 사다리형 평지 답 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있으며, 일부 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 변동이 있었으며(정순덕, 김윤태, 김진욱), 말소기준권리는 2020년 3월 27일자 진주서부농업협동조합의 근저당권입니다.

근저당권(진주서부농업협동조합, 김복수) 및 가압류(서울보증보험주식회사, 비엔케이캐피탈주식회사) 등 다수의 권리들이 현재 진행 중인 임의경매(진주서부농업협동조합, 2025타경30874)를 말소기준으로 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

총 등기부채권 금액은 3,069,524,991원입니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지가 인접해 있지 않아, 상권 형성은 제한적이며 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 존재할 것으로 예상됩니다.

주거 환경을 중심으로 한 생활권이 형성되어 있으며, 전반적인 상권 활성도는 낮습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 조용한 농촌 지역으로, 전원생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용을 이용한 이동이 편리할 것으로 보입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 기본적인 생활을 위한 시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등 토지 이용 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 목록 토지의 남측 경계 부분이 인접 도로와 경계가 불분명하게 이용 중이므로, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정서상 ㄱ~ㄹ의 제시외 건물들이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 철거, 활용 계획 수립이 필요합니다. 특히 기호(ㄷ,ㄹ)은 토지 사용·수익에 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권 금액(약 30.7억원)이 감정가(약 1.76억원) 대비 매우 높아, 채무 불이행의 심각성을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 관련 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 추가적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 및 건물 면적, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로 활용 가치가 있을 수 있으나, 토지 경계의 불분명함, 다수의 제시외 건물 존재, 복잡한 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

하지만 감정가 대비 총 채권액이 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 낙찰가 결정 및 향후 자산 가치 평가에 신중한 접근이 요구됩니다.

전원생활 또는 주말주택 용도로 고려할 수 있으나, 토지 경계 확정 및 제시외 건물 처리에 대한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 별도의 명도 및 철거 절차를 최소화할 수 있는 장점이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 추가 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 제시외 건물들을 포함한 총 면적을 고려할 때, 토지 활용 및 건축 행위에 따라 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

* 농촌 주택 수요: 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,496,400원입니다.

총 채권액이 30억원을 초과하는 점과 토지 경계 불분명, 제시외 건물 포함 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

주변 유사 물건의 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석이 어려운 상황이지만, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 및 본건의 개별적 리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 123,547,480원 ~ 141,197,120원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

하지만 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.