나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31092 [3] 경상남도 남해군 상주면 상주리 2142 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 상주면 상주리에 위치하며 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 급경사지내 사다리형 토지로 자연림임.
기호 2,3: 완경사지내 부정형 토지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호 1: 지적도상 맹지임.
기호 2: 지적도상 맹지이며 동측으로 폭 약 3~4미터내외의 농로가 소재함.
기호 3: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2024-05-10)<산지관리법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>, 국립공원(2023-05-31)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>
기호 2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경31092 (3)

소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 2142

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농작물 경작지로 사용되는 토지)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 1078.00㎡ (약 326.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 59,290,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

경상남도 남해군 상주면 상주리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 임야 및 농경지로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 한려해상국립공원에 속해 있으며, 금산(701m)이 병풍처럼 둘러싸고 있어 자연경관이 뛰어납니다. 또한, 상주은모래비치는 이 지역의 대표적인 명소로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 상태 및 현황

감정평가서 요약에 따르면, 해당 토지는 3개의 기호로 구분되어 있습니다.

기호 1: 급경사지에 위치한 사다리형 토지로 자연림입니다.

기호 2, 3: 완경사지에 위치한 부정형 토지로 현재 휴경지 상태입니다.

이는 해당 토지가 현재 농작물 경작지로 활발히 이용되고 있지 않음을 시사합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 포함되어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

기호 1: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(개, 돼지 제한), 공익용산지, 야생생물보호구역, 국립공원, 공원자연환경지구.

기호 2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 마을경관관리지역.

기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역.

특히, 국립공원 및 자연환경보전지역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

본 건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권자는 심주옥(1993-07-16 소유권이전)이며, 이후 심균석(2024-08-16 협의분할에 의한 상속)으로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 28일에 접수된 김환주 씨의 강제경매(권리금액: 10,760,852원)입니다. 이보다 앞선 권리들은 말소되고, 이후 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

일반적으로 부동산 강제경매의 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 등기부 요약에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 언급은 없으나, 물건명세서 참고사항에 '지상권'이 기재되어 있으며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 이에 대한 검토가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원으로 파악되었습니다. 이는 현재 해당 토지에 대해 등기된 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없어 인수되지 않음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 농경지와 임야로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

가장 가까운 편의 시설은 상주면에 위치하며, 남해군 중심지와의 접근성을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 사항

본 토지는 용도가 '답'으로 표기되어 있으나, 현재 자연림 및 휴경지 상태인 점을 감안할 때, 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다. 만약 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 분묘 관련 사항

육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 추가적인 제약이나 비용을 발생시킬 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 경계 문제

지적도상 맹지이므로, 토지에 접근하기 위한 별도의 통행로나 인접 토지와의 합의가 필요합니다. 또한, 정확한 위치와 경계 확인을 위해서는 측량이 요구됩니다.

5.4. 환경 및 개발 제한

자연환경보전지역, 국립공원, 공원자연환경지구 등 여러 환경 보호 관련 법규 및 지역 조례에 의해 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 국립공원 구역 내에서의 건축 행위는 매우 엄격하게 규제됩니다.

5.5. 기타 (혐오시설 및 주변 환경)

주변 지역은 주로 자연 녹지 및 농경지로 구성되어 있으며, 현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최근 남해군에서 생활 폐기물 매립 시설 조성을 추진 중인 것으로 파악되었으나, 이는 본 물건지에서 상당 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 국립공원 및 자연환경보전지역으로 지정된 청정 자연 환경에 위치합니다.

* 토지 자체의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 아름다운 자연 환경 속에 위치한 토지입니다. 하지만 농지취득자격증명 필요성, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 국립공원 등 엄격한 환경 및 개발 제한으로 인해 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 농지 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 분묘 존재 여부 확인 및 인접 토지와의 도로 확보 방안 마련이 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 법적 제한 사항에 따른 실질적 이용 가치 평가, 향후 개발 가능성 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.