나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31112 [2] 경상남도 남해군 서면 서상리 770 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '동흥마을' 남서측 인근(일련번호 1,2) 및 서면
서상리 소재 '남해스포츠파크' 동측 인근(일련번호 3~6)에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대
(일련번호 1,2) 및 지방도주변 농경지대(일련번호 3,4) 및 마을주변 산림지대(일련번호 5,6)로서,
농어촌마을, 면소재지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 급경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야 및 현황 일부 도로 상태임.
일련번호(3): 평지내 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(4): 완경사지내 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(5,6): 급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측 및
동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북측 및
남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 서측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(4~6): 북서측으로 약 8미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>,
하수처리구역(금음)<하수도법>
일련번호(3,4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역
<도로법>, 중점경관관리구역(집중개발형),영농여건불리농지
일련번호(5,6) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역
<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(집중개발형)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ,ㄴ)은
구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(1,2): 제시목록상 지목 '임야'이나, 토지임야 및 현황 일부 도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 타인 점유 부분(취수원)이 소재함.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3,4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[3,4,5,6] 일부 접도구역 저촉임을 감안하여 평가함.
-목록[4] 토지 일부 및 인접지번(산201번지) 일부 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각에서 제외함.
-목록[3~6] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[3] 지적도상 맹지임.
-명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31112 (2)

소재지: 경상남도 남해군 서면 서상리 770 (일련번호 3~6 해당 지역) 및 설천면 문의리 (일련번호 1,2 해당 지역)

용도: 답 (주요 용도, 단 감정평가서 상 각 필지별 용도 상이)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (부OOOOOOO)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 186,628,000원

토지면적: 1777.00㎡ (약 537.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '동흥마을' 남서측 인근(일련번호 1,2) 및 서면 서상리 소재 '남해스포츠파크' 동측 인근(일련번호 3~6)에 위치합니다.

주위 환경은 일련번호 1,2의 경우 지방도 주변의 야산 지대이며, 일련번호 3,4는 지방도 주변의 농경지대, 일련번호 5,6은 마을 주변의 산림지대입니다.

전반적으로 농어촌 마을, 면 소재지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 일련번호 1,2: 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측 및 동측(일련번호 1), 북측 및 남동측(일련번호 2)으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호 3: 지적도상 맹지이나, 서측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호 4~6: 북서측으로 약 8미터폭 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 일련번호 1,2: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 준보전산지, 하수처리구역

* 일련번호 3,4: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역, 중점경관관리구역, 영농여건불리농지

* 일련번호 5,6: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역, 준보전산지, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 김형득(2005.05.26), 변연수(2007.09.20), 이형선(2011.09.01)

권리 사항:

* 근저당권: 부경양돈협동조합 (2013.06.26, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부산진세무서장 (2024.09.24)

* 임의경매개시결정: 부경양돈협동조합 (2025.08.04, 180,240,414원)

등기부채권 총액: 180,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 목록[3~6] 필지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 권리 관계를 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 농경지 및 산림 지역에 위치하므로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변 농어촌 마을의 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있는 수준입니다. '남해스포츠파크' 인근에 위치하여 관련 시설 이용객을 대상으로 한 일부 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변은 농어촌 마을, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 환경입니다. 면 소재지 및 남해스포츠파크와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 및 체육/레저 시설 이용이 가능합니다. 학교, 병원 등 주요 편의시설은 면 소재지 또는 남해군 주요 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 목록 필지의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 분묘 및 관련 권리

* 목록[3~6] 필지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 높습니다. 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 및 접근 관련 사항

* 일련번호 3 필지는 지적도상 맹지이며, 접근로 확보를 위한 추가적인 측량 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 일련번호 1,2 필지는 지적도상 맹지이나 실제 도로에 일부 접해있으나, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 목록 필지는 일부 접도구역에 저촉되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 일련번호 1 필지 일부 지상에 타인 점유 부분(취수원)이 소재하므로, 해당 부분의 법적 지위 및 이용 현황을 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

* 목록 필지의 토지 일부 및 인접 토지(산201번지) 일부 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.

* 본건의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 일련번호 1,2 필지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부 도로 상태로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 주로 농경지, 산림 지역에 해당합니다. 경매 진행에 있어 농지취득자격증명 발급, 분묘 존재 가능성, 일부 맹지 및 접도구역 저촉 등 여러 법적, 물리적 제한 사항을 고려해야 합니다. 특히 분묘기지권 성립 가능성은 토지 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다. 또한, 일련번호 1 필지의 타인 점유 부분에 대한 확인이 필수적입니다. 토지 이용 계획, 현황 및 권리 관계를 철저히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 남해 지역의 토지로서, 향후 개발 가능성 또는 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* '남해스포츠파크' 인근이라는 점은 특정 목적(체육, 휴양 시설 등)의 개발 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 잠재적 가치를 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 권리 분석 결과 및 추가 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 권리 분석 결과 및 기타 예상되는 부대 비용을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (참고: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트에서의 주변 혐오시설 정보는 현재 접근할 수 없어 제공이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.