나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1196 [2] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 782-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 도천면 송진리소재 송진쇠나루공원 북동측, 창녕군 남지읍 남지리소재 남지청소년 문화의집 동측인근 및 남지읍 학계리소재 창녕군 새누리 노인종합센터 북서측 인근에 각각 위치하며 부근은 근린시설, 학교, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호1,3,5,6: 대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호3: 대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임. 기호5,6: 대체로 완경사 지세내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 남서측으로 왕복2차선, 북서측으로 세로가 소재함. 기호3: 남측으로 중로2류, 북서측으로 소로1류가 소재함. 기호5: 북동측으로 현황 세로가 소재함. 기호6: 지적도상 북서측으로 지목 도로인 토지가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(도천삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류( 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호5,6: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 시멘트벽돌조 칼라아스팔트 싱글지붕 3층건(2층)으로서 외벽: 적연와타일 치장등 마감. 내벽: 인테리어, 벽지등 마감. 천정: 인테리어, 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 2-1: 블록조 슬래브지붕(슬래브위 판넬지붕) 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 4: 철골조, 경량철골조 패널지붕 3층건으로서 외벽: 드라이비트등 마감. 내벽: 인테리어, 몰탈등 마감. 천정: 인테리어, 몰탈등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

2: 1층(식당, 상호: 쇠나루식당), 2층: 커피솦((풍경, 공실), 숙소) 2-1: 숙소 4: 1층: 식당(상호: 물망초횟집) 2~3층: 공실상태이며, 일부 내부 마감재 미 시공상태이고, 2층 일부 주택으로 이용중임.

설비내역

2: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 4: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건(기호2-1)건물은 귀 제시목록상 31.32㎡이나, 개략적인 실측면적은 25.5㎡로서 평가목적을 고려하여 개략적인 실측면적에 의거 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(4-1), 물건(4-2) 및 수목(4-3) 매각 포함. 제시외 건물(4-1) 내부에 소재하는 냉장창고는 이동가능한 구조로서 매각 제외. [목록3] 동측 일부는 현황 '도로'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경1196 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 782-4

용도: 근린시설

감정가: 1,929,884,500원

토지면적: 1,147.00㎡ (약 347.07평)

건물면적: 993.44㎡ (약 300.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남지농업협동조합 (주채권자)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건입니다.

* 제시외 건물(4-1), 물건(4-2) 및 수목(4-3)이 매각에 포함됩니다.

* 단, 제시외 건물(4-1) 내부에 소재하는 냉장창고는 이동 가능한 구조로서 매각에서 제외됩니다.

* 목록3번 토지의 동측 일부는 현재 '도로'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 남지청소년문화의집 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린시설, 학교, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 구체적으로 송진쇠나루공원 북동측, 남지청소년문화의집 동측, 창녕군 새누리 노인종합센터 북서측 인근에 각각 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 남서측으로 왕복 2차선 도로, 북서측으로 세로(좁은길)가 접해 있습니다.

* 남측으로 중로2류, 북서측으로 소로1류가 접해 있습니다.

* 북동측으로 현황 세로(좁은길)가 소재합니다.

* 지적도상 북서측으로 지목 도로인 토지가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접함, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

* 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (외부 검색 결과)

주변에는 남지초등학교, 남지중학교 등 교육시설과 남지종합병원, 남지읍사무소 등 공공시설이 위치해 있습니다. 또한, 남지시장, 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약에 따르면, 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 말소기준권리인 근저당권(남지농업협동조합, 2019.11.20.) 외 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 건물 등기부 요약 역시 유사하게, 말소기준권리인 근저당권(남지농업협동조합, 2019.11.20.) 외 권리들이 등기되었으나 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 총 등기부채권 금액은 3,140,793,172원입니다.

3.2. 말소기준권리

2019년 11월 20일에 등기된 남지농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이 경매 개시 결정 등기(2025.06.18.) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도로 명시된 임차인은 없으나, "임대관계: 미상임"이라는 정보가 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다. 다만, 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 모두 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 및 잠재 고객

본 물건은 근린시설 용도로, 현재 1층에는 식당(상호: 쇠나루식당, 물망초횟집)으로 이용되고 있으며, 2층은 커피솦, 숙소로, 2-1 건물은 숙소로 이용되고 있습니다. 4번 건물 2-3층은 공실 상태이거나 일부 주택으로 이용 중입니다. 주변 지역은 학교, 취락, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남지읍 소재지에 위치하여 남지시장, 마트, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

남지초등학교, 남지중학교 등 교육시설이 인근에 소재합니다.

5.3. 의료시설

남지종합병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 비행안전구역 등 다양한 토지이용계획상 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물(4-1) 및 물건(4-2), 수목(4-3)이 매각에 포함되나, 냉장창고는 제외되므로 정확한 물건 파악이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

건물(기호2-1)의 경우, 제시목록상 면적(31.32㎡)과 실측 면적(25.5㎡)에 차이가 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 도로 이용 현황

토지의 일부(목록3)가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 불분명한 부분이 있어, 명도 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍의 근린시설 용도로, 현재 식당, 카페, 숙소 등으로 이용 중인 복합 건물입니다. 대지 면적 약 347평, 건물 연면적 약 300평 규모로 감정가는 약 19.3억원입니다. 주변에 학교, 상업시설 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 여러 토지이용계획상 제한, 제시외 건물 포함, 공부와의 면적 차이, 도로 이용 현황, 불분명한 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 연면적을 바탕으로 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 내 근린생활시설로서의 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 권리 관계, 시장 상황, 물건의 현재 이용 상태, 향후 활용 가능성, 명도 비용, 하자 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 제시외 건물, 공부와의 차이, 도로 이용 현황 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 임대 수익률 및 시세 차익 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 조사, 전문가 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.