나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10523 [5] 경상남도 밀양시 단장면 단장리 786-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호[1~10] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 사연리 소재 '동화전마을' 북측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 산간농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[12,14] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 산간농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[13] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '가실마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 마을주변 농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[16~18] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 단장리 소재 '홍제중학교' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 전원주택지대 및 농촌지대로서 제반주위환경은 보통 시됨.

교통상황

제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1,3] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 야림상태 및 일부 도로로 이용중인 상태임. 기호[2] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 야림 상태임. 기호[4~7] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 상태임. 기호[8,10] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 및 일부 도로로 이용중인 상태임. 기호[9] 부정형 완경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 상태임. 기호[12] 사다리형 완경사지로서, 창고용 건부지 상태임. 기호[13] 사다리형 평지로서, 현황 과수원으로 이용중임. 기호[14] 사다리형 완경사지로서, 휴경지 상태임. 기호[16] 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임. 기호[17] 사다리형 완경사지로서, 도로로 이용중임. 기호[18] 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1,8] 지적도상 맹지로서 노폭 약3m내외의 자체 내부도로가 개설되어 있으나, 북측 인접지 일부를 점유하여 진출입로로 이용중임. 기호[2,4~7] 지적도상 맹지임. 기호[3,10] 지적도상 맹지로서 노폭 약3m내외의 자체 내부도로가 개설되어 있으나, 남측 인접지 일부를 점유하여 진출입로로 이용중임. 기호[9] 본건 북측으로 노폭 약3m내외의 도로 소재함. 기호[12] 본건 남동측으로 노폭 약3m내외의 도로와 접함. 기호[13] 본건 북동측 하천부지(소유자:경상남도)를 통해 노폭 약3m내외의 도로와 접함. 기호[14] 맹지임. 기호[16,17] 본건이 노폭 약 5m내외의 진입도로임. 기호[18] 본건 토지 기호[16,17]를 통하여 동측으로 노폭 약5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호[3,13] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임. 기호[4,5,6] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리 농지임. 기호[7,8,10] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한 구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 기호[9] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임. 기호[12] 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호[14] 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 기호[16] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호[17] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호[18] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[13]은 지목 '임야'이나, 현 '과수원'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- 7. 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호[11] 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 내.외벽 : 판넬마감. 바닥 : 콘크리트마감. 창호 : 샷시창구조임. 기호[15] 일반철골구조 칼라아스팔트 슁글지붕 2층건으로서, 외벽 : 드라이비트마감. 내벽 및 천장 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

기호[11] 창고, 기호[15] 1층, 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호[15] 제반위생설비 및 난방시설 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(18-1~18-5) 및 수목(18-6) 매각 포함. [목록17] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사 할수 없음. [목록15] 제시목록 및 공부상 '단장리 786-4,781-5,786-21,786-22,786-41번지'상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 현 토지 합병되어 '단장리 786-4번지'상에 소재함. [목록16~18] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록15] 건물에 대한 급수설비(지하수 등)은 건물가액에 포함평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 밀양지원 2025타경10523 (5)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 단장리 786-4번지 (도로명주소: 경상남도 밀양시 표충로 89-74)

건물 용도: 단독주택

감정가: 379,733,880원

1.2. 면적

토지 면적은 총 1262.00㎡ (약 381.75평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 1159.625㎡ (약 350.77평)입니다.

건물 면적은 134.93㎡ (약 40.81평)이며, 건물 지분 또한 134.93㎡ (약 40.81평)입니다.

제시외 토지 면적은 0.00㎡이며, 제시외 건물 면적은 137.00㎡입니다.

1.3. 매각정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치하며, 주변 지역은 산간 농경지대, 마을 주변 농경지대, 전원 주택지대 및 농촌지대로 형성되어 있습니다. 구체적으로 '동화전마을' 북측 인근, '고례마을' 북서측 인근, '가실마을' 북서측 인근, '홍제중학교' 북서측 인근에 해당합니다.

2.2. 교통상황

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지 이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 준보전산지, 영농여건불리 농지, 접도구역 등의 제한이 있습니다.

일부 토지는 지적도상 맹지이며, 일부는 노폭 약 3~5m 내외의 자체 내부 도로 또는 인접 토지를 점유하여 진출입로로 이용 중입니다.

본건 토지는 공부상 '단장리 786-4, 781-5, 786-21, 786-22, 786-41번지'에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 현 토지는 합병되어 '단장리 786-4번지'에 소재합니다. 또한, 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

토지 일부(기호 1~10)는 부정형 급경사지로, 관리 상태가 불량한 밤나무가 식재된 야림 상태이거나 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 최초 소유권(갑1)은 1988년에 이전되었으며, 이후 협의 분할 상속(갑2) 및 매매(갑3)를 통해 강증교, 장명휘에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당(을11, 2020.04.09.) 외 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기(갑10)가 존재하나, 모두 말소 예정으로 분석됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존(갑1)은 2015년에 장명휘 명의로 이루어졌으며, 토지와 마찬가지로 근저당, 가압류, 임의경매 등기 등이 존재하나 모두 말소 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 457,136,010원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 임차인으로 '임승술'이 확인되며, 전입일자는 2014년 12월 16일입니다. 임승술은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

하지만, 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이 명시되어 있어, 임승술 외에 대항력있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임이 미상일 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않습니다. 지상권(을12)은 말소 예정으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 단장면은 주로 농업 및 전원 주택 단지로 형성된 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 및 농경 활동에 적합한 환경입니다. 주변에 마을이 형성되어 있으나, 본격적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

가장 가까운 공공시설로는 홍제중학교가 인근에 위치합니다. 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 밀양 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 특별히 혐오 시설이 밀집해 있거나 직접적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 "대항력있는임차인"의 존재 가능성입니다. 해당 임차인의 상세 정보(보증금, 차임 등)가 파악되지 않아, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 관련 리스크

토지 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 일부 토지가 맹지이거나 인접 토지 점유 진출입로 사용 등은 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 일부 토지의 관리 상태 불량 및 야림/휴경지 상태는 추가적인 개발 또는 정비 비용 발생 가능성을 시사합니다.

5.3. 공유자 우선매수 관련

공유자 우선매수 신고가 있으나, 특정 지분 매각 물건(목록17)에 대해서는 행사할 수 없다는 주의사항이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 관계에서 복잡성이 발생할 수 있음을 의미합니다.

5.4. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물(18-1~18-5) 및 수목(18-6)이 일괄 매각에 포함되나, 이들의 가치 평가 및 향후 처리 방안에 대한 별도 검토가 필요합니다.

5.5. 기타

토지 합병으로 인한 현황과 공부상 주소지의 차이, 지적 경계 불분명 등은 향후 재산권 행사 시 주의가 필요합니다.

6. 투자 포인트

밀양시 단장면의 한적한 전원 지역에 위치한 단독주택 및 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다.

말소 예정 권리가 다수 존재하여 권리 관계가 비교적 명확해 보입니다 (단, 미확인 임차인 리스크 제외).

전원생활을 꿈꾸는 실수요자 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 건물을 취득할 수 있는 기회입니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 및 전원 주택지대입니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 명확해 보이나, "대항력있는임차인"의 존재 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 미확인 시 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 경계 불분명, 맹지, 일부 토지의 관리 상태 불량 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 379,733,880원입니다. 등기부채권 총액은 457,136,010원으로, 경매 신청 채권자인 농업협동조합자산관리회사 외에 다수의 가압류 채권 등이 있으나, 이들은 모두 말소 예정입니다. 임차인 임승술은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나, 물건 명세서 상 "대항력있는임차인"이 존재할 가능성이 명시되어 있고, 이 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 본 물건의 가장 큰 투자 리스크입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 예상 입찰가 산정에 큰 제약이 따릅니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 80%~100% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 미확인 임차인 리스크로 인해 실제 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지 경계 불분명, 일부 맹지 등의 단점도 고려해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위한 주변 부동산 시세 자료 및 임차인 관련 정보에 대한 추가적인 정보 확보가 필요하므로, 현재 시점에서의 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다. 다만, 리스크를 감안하여 감정가의 80%~90% 수준을 초기 고려 범위로 설정하되, 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.