나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10523 [2] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1453-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호[1~10] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 사연리 소재 '동화전마을' 북측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 산간농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[12,14] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 산간농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[13] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '가실마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 마을주변 농경지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 기호[16~18] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 단장리 소재 '홍제중학교' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 전원주택지대 및 농촌지대로서 제반주위환경은 보통 시됨.

교통상황

제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1,3] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 야림상태 및 일부 도로로 이용중인 상태임. 기호[2] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 야림 상태임. 기호[4~7] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 상태임. 기호[8,10] 부정형 급경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 및 일부 도로로 이용중인 상태임. 기호[9] 부정형 완경사지로서, 관리상태 불량한 밤나무 식재된 휴경지 상태임. 기호[12] 사다리형 완경사지로서, 창고용 건부지 상태임. 기호[13] 사다리형 평지로서, 현황 과수원으로 이용중임. 기호[14] 사다리형 완경사지로서, 휴경지 상태임. 기호[16] 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임. 기호[17] 사다리형 완경사지로서, 도로로 이용중임. 기호[18] 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1,8] 지적도상 맹지로서 노폭 약3m내외의 자체 내부도로가 개설되어 있으나, 북측 인접지 일부를 점유하여 진출입로로 이용중임. 기호[2,4~7] 지적도상 맹지임. 기호[3,10] 지적도상 맹지로서 노폭 약3m내외의 자체 내부도로가 개설되어 있으나, 남측 인접지 일부를 점유하여 진출입로로 이용중임. 기호[9] 본건 북측으로 노폭 약3m내외의 도로 소재함. 기호[12] 본건 남동측으로 노폭 약3m내외의 도로와 접함. 기호[13] 본건 북동측 하천부지(소유자:경상남도)를 통해 노폭 약3m내외의 도로와 접함. 기호[14] 맹지임. 기호[16,17] 본건이 노폭 약 5m내외의 진입도로임. 기호[18] 본건 토지 기호[16,17]를 통하여 동측으로 노폭 약5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호[3,13] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임. 기호[4,5,6] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리 농지임. 기호[7,8,10] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한 구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 기호[9] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임. 기호[12] 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호[14] 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 기호[16] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호[17] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호[18] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[13]은 지목 '임야'이나, 현 '과수원'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- 7. 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호[11] 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 내.외벽 : 판넬마감. 바닥 : 콘크리트마감. 창호 : 샷시창구조임. 기호[15] 일반철골구조 칼라아스팔트 슁글지붕 2층건으로서, 외벽 : 드라이비트마감. 내벽 및 천장 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

기호[11] 창고, 기호[15] 1층, 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호[15] 제반위생설비 및 난방시설 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(12-1) 매각 포함. [목록12] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10523 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1453-4

* 토지 면적: 653.00㎡ (약 197.5평)

* 건물 면적: 95.64㎡ (약 28.9평)

* 주요 용도: 창고시설 (건축물대장 기준)

* 감정가: 97,441,200원

* 매각 포함 사항: 제시외 수목(12-1)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 산간 농경지대로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 해당 지역은 밀양댐과 단장천이 인접하고 있으며, '고례산대추'로 유명한 농촌 체험 마을로도 운영되고 있습니다.

* 교통 상황: 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본건 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 권리 내역 확인)

* 말소기준권리: 2020년 7월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5, 을3)

* 주요 권리사항:

* 토지 등기부상, 최초 소유권 이전(2005년 12월 28일) 이후 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2020년 7월 24일) 및 임의경매 개시 결정(2025년 10월 14일)이 등기되어 있습니다. 2025년 10월 21일 접수된 근저당권공동담보목록(손경식, 33,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 건물 등기부상, 최초 소유권 보존(2018년 8월 13일) 이후 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2020년 7월 24일) 및 임의경매 개시 결정(2025년 10월 14일)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액(참고): 토지 633,000,000원, 건물 600,000,000원. (말소기준 권리 기준 채무액은 600,000,000원임)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 이용 현황 중 일부 주택(기호15)의 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 현재 상권 특성: 본 물건은 산간 농경지대에 위치한 농촌 지역으로, 주변에 '고례마을' 등 마을과 농경지가 분포하고 있습니다. 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 전원 생활 및 농업 활동에 적합한 환경입니다.

* 잠재적 활용 가능성: 창고 시설로 지정되어 있으나, 일부 건물(기호 15)은 주택으로 이용 중입니다. 농촌 지역 특성상 소규모 창고, 농산물 보관 시설 또는 주거와 결합된 형태의 복합 용도로의 활용이 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 밀양댐, 단장천, 낙주정, 농암정 등의 자연 경관 및 관광 자원이 있으며, '고례산대추' 등 농산물 특산지로도 알려져 있습니다. 배내골, 가지산 등 영남알프스의 일부 지역과도 접근성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사된 정보에서 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역' 등이 지정되어 있어, 향후 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지, 접도구역 등 각종 법적 제한이 다수 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 토지 이용 시 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처분 여부나 상태가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호13)의 경우 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

* 임대 관계 미상: 건물(기호15)의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시의 산간 농경지대에 위치한 창고 시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 주변에 밀양댐, 단장천 등의 자연 경관이 뛰어나며 농산물 특산지로도 알려진 지역입니다. 권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하고, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 별도 등기 및 관리의 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 창고 시설 용도 외에 일부 주택으로 이용 중인 건물이 있어, 주거와 창고 기능을 결합한 복합적인 활용이 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 아름다운 자연 환경 속 전원 생활을 희망하거나, 관련 사업(농산물 보관, 체험 시설 등)을 운영하고자 하는 경우 매력적인 입지입니다.

* 제시외 수목 포함: 매각에 포함되는 제시외 수목이 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,441,200원이며, 말소기준권리 상의 채무 총액은 600,000,000원입니다. 다만, 실제 경매에서의 예상 입찰가는 감정가, 채무 규모, 물건의 현황, 현지 시세, 경쟁 입찰자의 수, 낙찰률 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 본 물건의 잠재적 리스크(지적 경계 불분명, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하고, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 권고합니다.

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