나이스옥션 법원경매 천안 2025타경718 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 213동 4층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2)는 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다. 기호(2) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 501호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다. 기호(2) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다. 기호(2) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복2차선도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경718 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 213동 4층501호에 소재한 연립주택입니다. 감정가는 104,000,000원이며, 토지면적 53.58㎡(약 16.2평)와 건물면적 39.98㎡(약 12.1평)가 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 공동담보로 진행되는 물건입니다. 건물은 2018년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등이 혼재된 국도변 농촌지대를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 원활하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황 역시 보통으로 평가됩니다. 단지 서측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인/제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 신한은행의 근저당권(2020.03.30. 접수, 채권금액 115,200,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건으로 파악됩니다. 등기부등본 요약에 따르면,

* 소유권이전(매매)은 2020.03.30. 김민성 명의로 등기되었습니다.

* 신탁등기말소는 2020.03.30. 주식회사부경 명의로 있었습니다.

* 평택세무서장의 압류(2025.02.03. 접수) 및 신한은행의 임의경매개시결정(2025.09.18. 접수, 채권금액 209,979,809원) 기록이 존재하나, 제공된 정보에서는 '말소' 처리되어 있어 실제 매각으로 소멸되는 권리인지 추가 확인이 필요합니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이는 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황으로는 유현숙 씨가 보증금 3,000,000원, 차임 430,000원에 거주 중인 것으로 파악되었으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상입니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 병천면 가전리 지역은 전반적으로 농경지, 자연부락, 공동주택 등이 혼재된 농촌 및 국도변 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 도심형 상권과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 2018년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 연립주택으로, 내부 구조는 침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥외 및 지하 주차장 등 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 농촌지대이나, 차량을 통한 접근성과 인근 버스 정류장을 통해 생활 편의 시설 및 주요 지역으로의 이동은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재입니다. 지상권은 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로, 해당 지상권의 내용과 범위에 따라 물건의 가치 및 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 관련 서류상 정확한 전입일자 등이 미기재되어 있어 추후 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 연립주택으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 농촌지대에 위치하여 도시 지역 대비 개발 및 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 가장 중요한 리스크 요인은 소멸되지 않는 지상권의 존재이며, 이는 본 물건의 실질 가치를 크게 좌우할 수 있는 요소입니다. 따라서 지상권의 구체적인 내용 파악 없이는 정확한 투자 판단이 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 부경타운하우스2단지라는 비교적 규모 있는 단지 내에 속해 있어 기본적인 기반 시설(주차 등)이 마련되어 있습니다.

* 잠재적 리스크인 지상권 문제만 명확히 해결된다면, 시장가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건(부경타운하우스2단지, 55.994㎡)의 매매가가 2026년 4월 6일에 90,000,000만원으로 확인되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 면적(39.98㎡)을 고려한 적정 시장가치는 약 64,250,000만원 수준으로 산정됩니다. 그러나 본 건은 감정가(104,000,000원)가 시장가치보다 높게 책정되었으며, 무엇보다 '소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

해당 범위는 시장가치 대비 할인 및 지상권 리스크를 반영한 추정치이며, 지상권의 구체적인 내용에 따라 가치는 크게 변동될 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.