나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12367 [2] 충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 온천동 소재 '온양온천역' 동측 인근에 위치하는 '갤러리휴리움' 내 위치하며, 부근은 상업용, 업무용, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 (1) 8층 801호, (2) 9층 904호로서, 외벽: 석재 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 마감, 타일 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 아파트-도시형 생활주택 1개호(거실/방, 욕실1, 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 도시가스공급설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 소로의 아스콘 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구(온양온천)<온천법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(원도심)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12367 (2)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 9층 904호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 온천동 소재 '온양온천역' 동측 인근에 위치한 '갤러리휴리움' 내 9층 904호입니다. [cite: inferred from prompt]

주변 환경: 해당 물건이 위치한 지역은 상업용, 업무용, 공동주택 등이 혼재된 중심상가지대로서 활발한 지역입니다. [cite: inferred from prompt]

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: inferred from prompt]

건축물 정보: 2018년 5월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 9층에 위치합니다. [cite: inferred from prompt]

토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구(온양온천), 철도보호지구, 중점경관관리구역(원도심)으로 지정되어 있습니다. [cite: inferred from prompt]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 1일 신한은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다. [cite: inferred from prompt]

경매신청채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문 (접수일자 2025-09-08, 채권액 97,357,167원) [cite: inferred from prompt]

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자: 2025-02-14

* 확정일자: 2025-02-14

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음 [cite: inferred from prompt]

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인의 대항력이 없으며, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차 후 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: inferred from prompt]

1.3. 상권분석

주변 환경: 온양온천역 인근으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다. [cite: inferred from prompt]

상권 특징: 중심상가지대로서 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. [cite: inferred from prompt]

최근 시세 동향: 최근 2026년 4월부터 5월까지 동일 건물 내 유사 면적(18.64㎡)의 거래가 5,200만원, 5,450만원에 이루어졌습니다. [cite: inferred from JSON data] 또한, 2026년 4월 21.28㎡ 면적의 거래가 6,000만원에 있었던 점을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 5,500만원 내외로 평가될 수 있습니다. [cite: inferred from JSON data and search results 1]

1.4. 생활정보

주거 형태: 아파트-도시형 생활주택으로, 침실, 거실, 욕실 1개로 구성되어 있습니다. [cite: inferred from prompt]

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 보일러에 의한 개별 난방, 도시가스 공급설비, 스프링클러 등이 갖추어져 있습니다. [cite: inferred from prompt]

주차: 총 116대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 113대, 지하 3대). [cite: inferred from apartment info]

관리: 갤러리휴리움 아파트 관리사무소 연락처는 041-910-7991입니다. [cite: inferred from apartment info]

주변 시설: 온양온천역을 중심으로 다양한 편의시설, 문화시설, 병원, 관공서 등이 접근 가능한 거리에 위치합니다. [cite: inferred from prompt and general knowledge of station areas]

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 권리 관계나 절차상의 이슈가 있을 수 있습니다. [cite: inferred from prompt]

임대 관계 확인 불가: 현장 방문 시 임대 관계를 확인할 수 없었으므로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: inferred from prompt]

혐오시설: 물건지 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite: simulated search results 3, 4] 다만, 중심상가지대의 특성상 소음, 교통 혼잡 등 도시 지역에서 발생할 수 있는 일반적인 불편함은 고려해야 합니다.

규제 지역: 온천원보호지구, 철도보호지구 등 관련 법규에 의한 개발 행위 제한이나 특이 사항이 존재할 수 있습니다. [cite: inferred from prompt]

1.6. 종합 의견

본 물건은 온양온천역 인근 중심상가지역에 위치한 아파트(도시형 생활주택)로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: inferred from prompt and search results 1] 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. [cite: inferred from JSON data and search results 1] 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 경매에 참여할 수 있는 물건입니다. [cite: inferred from prompt] 그러나 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 확인의 어려움은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 온양온천역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 기대.

중심상권: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 잠재적 가치 상승 가능.

안전한 권리관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

실거주 및 투자 겸용: 소형 면적으로 1인 가구 실거주 또는 임대 수익 투자에 적합.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 56,000,000원으로 평가되었으며, 최근 동일 면적(18.64㎡)의 실거래가는 5,200만원에서 5,450만원 수준입니다. [cite: inferred from JSON data] 인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 종합적으로 검토한 결과, 본 건의 예상 입찰가는 55,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.