나이스옥션 법원경매 충주 2025타경477 [5] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 911 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""곰실마을"" 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.
대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""신양교차로"" 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨.
대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""마치마을"" 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.
대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""양촌제"" 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.
대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.
대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 근거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 평지로서 주상나지임.
대상물건4,5,6 : 3필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.
대상물건7 : 부정형 평지로서 전기타(양어장)으로 이용중임.
대상물건8 : 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용중임.
대상물건9,11 : 부정형 완경사로서 전으로 이용중임.
대상물건10 : 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

대상물건1 : 소로한면에 접함.
대상물건4 내지 6 : 일단으로 소로각지에 접함.
대상물건7 : 소로한면에 접함.
대상물건8 : 중로한면에 접함.
대상물건9 : 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건10: 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건11: 지적상 맹지이나 인접필지상에 개설된 농로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건4,6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건7 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2023-12-12)<농지법>
대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
대상물건9 : 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지
대상물건10 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
대상물건11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건4,5,6은 지목은 양어장이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동호 : 벽돌구조 슬레이트 지붕 2층 건으로서(현황 : 1층, 2층 멸실로 인한 소재불명)
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건2 가동호 부속건물 : 벽돌구조 슬레이트지붕 단층 건으로서
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 : 일반철골구조 기타지붕(일반철골구조) 2층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건 2 가동호 : 동.식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고임.
대상물건2 가동호 부속건물 : 창고로 이용중임.
대상물건3 나동호 : 1층은 교회, 2층은 주택, 옥탑1층은 계단실로 이용중임.
대상물건3 나동호 부속건물 : 창고, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건3 나동호 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨.
대상물건3 옥탑1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경477 (5)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 911

용도: 전

감정가: 78,140,000원

토지면적: 1620.00㎡ (약 490.06평)

토지 지분: 1620㎡ (약 490.06평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.00㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제시외 수목 매각 포함

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

1.4. 토지 이용 현황 (감정평가서 요약)

대상물건8 (본건 포함 추정): 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용 중임.

인접 도로 상태: 중로 한 면에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 철도보호지구(철도보호지구).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리에 소재하며, "신양교차로" 남동측 인근에 위치한 도시근교 농경지입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역) 및 철도보호지구로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 개요에 대한 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원이며, 특별한 임차인 현황은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 충주시 주덕읍 신양리는 도시 근교 농경지로, 농촌과 도시의 중간적인 성격을 띠고 있습니다. 주변에는 주택 단지와 농경지가 혼재되어 있으며, "신양교차로" 인근으로 일부 상업 시설 및 기반 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

충주시 전체적으로는 신연수동이 가장 번화한 상권으로 분석됩니다. 주덕읍 지역 내에서는 일반 학원의 경쟁 우위가 있는 것으로 나타났으나, 본건 소재지인 신양리의 구체적인 상권 정보는 제한적입니다. 다만, 충주기업도시가 인근에 위치하고 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주덕읍에는 주덕농협 하나로마트가 운영되고 있습니다. 또한, "충주 주덕 행복미소센터" 건립 (2025년 말 준공 예정) 등으로 지역 주민의 복지, 문화, 교육 거점 역할이 강화될 것으로 보입니다. 주덕초등학교, 주덕중학교, 주덕고등학교(폐교) 등의 교육 시설이 있었으며, 주덕화곡중학교가 2027년 개교 예정입니다.

5.2. 주변 환경 (잠재적 혐오시설 포함)

조사 결과, 충주시 주덕읍 창전리 일대에 음식물쓰레기처리시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다. 또한, 충주시에서 악취 민원 등으로 사유 시설을 매입한 사례가 있으나, 이는 주로 다른 지역(서충주, 금가면)에 해당합니다. 현재 본건 주변에서 직접적인 혐오시설로 인한 민원이나 문제가 제기된 사항은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 '전' 용도의 토지로서 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 경매 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 개발 및 이용에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 제시 외 수목

제시외 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍 신양리에 위치한 토지로, "신양교차로" 인근 도시 근교 농경지입니다. 차량 접근성이 양호하며, 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 가축사육제한 및 철도보호지구 지정 등 토지 이용에 따른 제약 사항이 존재합니다. '잡종지(자재 적치장)'로 이용된 이력이 있으며, 제시외 수목 매각 포함 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

- 충주시 주덕읍 신양리 "신양교차로" 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

- 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다.

8.2. 잠재적 가치

- 주덕읍 일대에 진행되는 개발 사업 (예: 행복미소센터) 및 충주기업도시와의 인접성으로 인한 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

- 현재 '잡종지(자재 적치장)'로 이용된 이력이 있어, 용도 변경 또는 활용 방안에 따라 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 개별 공시지가 및 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.