나이스옥션 법원경매 충주 2025타경477 [4] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 산156 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""곰실마을"" 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.
대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""신양교차로"" 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨.
대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""마치마을"" 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.
대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""양촌제"" 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.
대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.
대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 근거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 평지로서 주상나지임.
대상물건4,5,6 : 3필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.
대상물건7 : 부정형 평지로서 전기타(양어장)으로 이용중임.
대상물건8 : 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용중임.
대상물건9,11 : 부정형 완경사로서 전으로 이용중임.
대상물건10 : 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

대상물건1 : 소로한면에 접함.
대상물건4 내지 6 : 일단으로 소로각지에 접함.
대상물건7 : 소로한면에 접함.
대상물건8 : 중로한면에 접함.
대상물건9 : 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건10: 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건11: 지적상 맹지이나 인접필지상에 개설된 농로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건4,6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건7 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2023-12-12)<농지법>
대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
대상물건9 : 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지
대상물건10 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
대상물건11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건4,5,6은 지목은 양어장이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동호 : 벽돌구조 슬레이트 지붕 2층 건으로서(현황 : 1층, 2층 멸실로 인한 소재불명)
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건2 가동호 부속건물 : 벽돌구조 슬레이트지붕 단층 건으로서
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 : 일반철골구조 기타지붕(일반철골구조) 2층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건 2 가동호 : 동.식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고임.
대상물건2 가동호 부속건물 : 창고로 이용중임.
대상물건3 나동호 : 1층은 교회, 2층은 주택, 옥탑1층은 계단실로 이용중임.
대상물건3 나동호 부속건물 : 창고, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건3 나동호 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨.
대상물건3 옥탑1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록9 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 9,10 지적상 맹지이나 인접필지(목록10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입
-제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경477 (4)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 주덕읍 신양리 산156

1.3. 용도

전 (농지)

1.4. 감정가

49,700,000원

1.5. 면적

토지면적: 3,074.00㎡ (약 930.0평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 제시외면적 1.00㎡)

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

농업협동조합중앙회 (외 다수)

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 목록9 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 목록9, 10번 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지(목록10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입이 가능합니다.

* 목록9, 11번 토지의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

* 본건은 공동담보 물건으로 진행됩니다.

* 토지 이용계획상 다양한 제한 사항이 존재합니다. (생산관리지역, 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 철도보호지구 등)

* 건물 현황상 일부 건물 멸실 또는 소재 불명 가능성이 있습니다. (대상물건 2 가동호 2층 관리사)

* 건물 등기부상 면적은 0㎡이나, 목록 4, 5, 6번 지상에 평가된 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건 9, 10번지는 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 마치마을 남측 근거리 농촌지대의 토지로, 농경지와 자연림이 혼재되어 있으며 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상물건 9, 10번지는 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있어 교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상물건 9, 10번지는 지적상 맹지이나, 인접 필지에 개설된 임도를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

해당 물건이 소재한 충주시 주덕읍 신양리 일대는 주로 농경지와 임야로 구성된 농촌 지역입니다. 인근의 주덕읍 소재지를 통해 기본적인 상업 시설 및 행정 서비스를 이용할 수 있으며, 이는 차량 이동 시 접근 가능합니다. 현재까지 위성 지도 및 관련 자료 분석 결과, 물건지 인근에 대규모 공업 단지나 혐오 시설이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 신양교차로 인근으로 지역 교통망과 연계성이 있으나, 해당 물건까지의 실제 접근로 상태는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 8월 9일 접수된 수협은행의 가압류 (갑2)가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 495,327,030원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권개요: 해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 유형

본건은 농업용 토지(전)로서, 농업 경영 또는 농업 관련 시설 부지로 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

물건지는 생산관리지역, 농림지역, 도시지역(자연녹지지역) 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 관련 법규에 따라 향후 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. 특히 농지법, 산지관리법, 가축분뇨법 등 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지에서 가장 가까운 생활 편의시설은 주덕읍 소재지에 있으며, 기본적인 상업 시설 및 행정 기관이 위치해 있습니다. 다만, 물건지와의 거리를 고려할 때 직접적인 접근성은 높지 않습니다.

5.2. 교육시설

인근에 주덕초등학교, 주덕중학교, 주덕고등학교가 위치하고 있으나, 물건지에서 다소 거리가 있어 통학 시 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

목록 9번 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 및 통행권

목록 9, 10번 토지는 지적상 맹지에 해당합니다. 현재 인접 토지에 개설된 임도를 통하여 진출입이 가능하나, 해당 통행로에 대한 법적 권리를 명확히 확보하는 것이 중요하며, 추후 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 도시지역(자연녹지지역) 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 철도보호지구 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 활용에 제약이 따릅니다.

6.4. 공부와의 차이

대상물건 4, 5, 6번지는 지목이 양어장이었으나, 현황 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 복합 이용 중입니다.

6.5. 건물 멸실 및 미등재 현황

건물 등기부상 면적은 0㎡이나, 목록 4, 5, 6번지 지상에 제시외 건물 ㉠ 내지 ㉣이 평가되었으며, 목록 9, 11번지 지상에는 제시외 수목이 평가되어 매각에 포함됩니다. 또한, 대상물건 2 가동호의 2층 관리사는 현황 멸실 또는 소재불명으로 추정됩니다.

6.6. 건축물표제부

제공된 정보 내에서 해당 물건에 대한 건축물표제부 요약 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍 신양리 소재 농지로서, 약 930평의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 그러나 지적상 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 다양한 법적 토지 이용 규제가 존재한다는 점 등 취득 및 향후 활용에 있어 제약 요인이 상당합니다. 인근 지역은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 접근성은 보통 이하 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 부기 권리들이 소멸될 예정이므로 특별한 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 토지 면적을 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.

* 농업 경영 또는 농업 관련 시설 설치를 고려할 경우, 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 장기적으로 검토하며 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,700,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 파악된 물건의 정확한 상태, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안, 토지 이용 규제 완화 가능성, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 향후 활용 가능성 및 명도 저항 가능성 등도 입찰가 산정에 중요한 요소가 될 것입니다.

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