나이스옥션 법원경매 충주 2025타경477 [3] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 730 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""곰실마을"" 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.
대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""신양교차로"" 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨.
대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""마치마을"" 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.
대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""양촌제"" 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.
대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.
대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 근거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 평지로서 주상나지임.
대상물건4,5,6 : 3필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.
대상물건7 : 부정형 평지로서 전기타(양어장)으로 이용중임.
대상물건8 : 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용중임.
대상물건9,11 : 부정형 완경사로서 전으로 이용중임.
대상물건10 : 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

대상물건1 : 소로한면에 접함.
대상물건4 내지 6 : 일단으로 소로각지에 접함.
대상물건7 : 소로한면에 접함.
대상물건8 : 중로한면에 접함.
대상물건9 : 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건10: 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건11: 지적상 맹지이나 인접필지상에 개설된 농로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건4,6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건7 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2023-12-12)<농지법>
대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
대상물건9 : 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지
대상물건10 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
대상물건11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건4,5,6은 지목은 양어장이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동호 : 벽돌구조 슬레이트 지붕 2층 건으로서(현황 : 1층, 2층 멸실로 인한 소재불명)
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건2 가동호 부속건물 : 벽돌구조 슬레이트지붕 단층 건으로서
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 : 일반철골구조 기타지붕(일반철골구조) 2층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건 2 가동호 : 동.식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고임.
대상물건2 가동호 부속건물 : 창고로 이용중임.
대상물건3 나동호 : 1층은 교회, 2층은 주택, 옥탑1층은 계단실로 이용중임.
대상물건3 나동호 부속건물 : 창고, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건3 나동호 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨.
대상물건3 옥탑1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-지상에 적치된 건축자재 있으니 응찰시 참고요(평가 및 매각 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 충주지원 2025타경477 (3)

* 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 730

* 용도: 전 (제공된 정보 상의 용도이며, 감정평가요약상 현황은 잡종지(자재 적치장)으로 이용 중임)

* 감정가: 61,344,000원

* 토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

* 토지지분: 426㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (해당 물건은 토지 426㎡가 매각 대상임)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (제공된 정보 상의 채권자명이며, 등기부 내역 상 충주농업협동조합 등 다수의 농업 관련 금융기관 채권이 확인됨)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출. 미제출 시 입찰 보증금 몰수. 지상에 건축자재가 적치되어 있으며, 이는 평가 및 매각 대상에서 제외됨.

1.1. 입지조건

2.

* 주위환경: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 "신양교차로" 남동측 인근에 위치한 도시근교 농경지로, 주위 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 형태 및 이용상태: 부정형 평지로서, 현재는 잡종지(자재 적치장)으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 중로 한 면에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역으로 분류됨. 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) 및 철도보호지구(철도보호지구)에 해당함.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을5, 2022-05-27, 근저당권, 충주농업협동조합, 129,600,000원.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸되므로, 인수되는 권리는 없음.

* 등기부채권 총액: 624,927,030원.

* 주요 채권자: 충주농업협동조합, 수협은행, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금 등.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (임차인에 대한 별도 정보 없음)

1.3. 상권분석

2.

* 해당 물건은 "신양교차로" 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호하나, 주된 이용 상태가 자재 적치장으로 상업 시설이나 주거 시설과는 거리가 있음.

* 도시근교 농경지로서, 주변 지역의 개발 가능성이나 농업 관련 산업과의 연계성을 고려한 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

2.

* 물건이 소재한 충주시 주덕읍 신양리는 농촌 및 도시 근교 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학교, 마트 등) 이용을 위해서는 읍내 또는 인근 충주시내로 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역 특성을 보임.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 용도 상 '전'으로 표기되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음. 다만, 현황이 '잡종지'로 이용 중이므로, 실제 농지 이용 가능 여부 및 법적 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 함.

* 지상 건축자재 처리: 평가 및 매각 대상에서 제외된 지상 적치 건축자재는 낙찰자가 인수 후 자체적으로 처리해야 하는 부담이 될 수 있음.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역 내에 위치하며, 철도보호지구 및 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용 계획에 제약이 있을 수 있음.

* 현황과 공부상 용도 불일치: '전'으로 등재되어 있으나 실제로는 '잡종지(자재 적치장)'로 이용되고 있어, 원상복구 또는 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 있는지 여부가 불명확함.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 충주시 주덕읍 신양리에 소재한 토지 426㎡가 포함된 경매 물건으로, '전'으로 등재되어 있으나 현황은 '잡종지(자재 적치장)'로 이용되고 있어 주의가 필요함.

* 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점과 지상 건축자재의 처리 부담, 그리고 토지이용계획 상의 제한사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸되는 것으로 확인되어 법적인 인수 사항은 없음.

* 도시근교라는 입지적 장점과 현재 이용 상태, 각종 제한 사항 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 함.

1.7. 투자 포인트

2.

* "신양교차로" 인근 도시근교 토지로서, 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

* 현황(자재 적치장)과 공부상 용도('전')를 고려하여, 토지의 형상 및 용도 지역에 따른 건축, 개발, 또는 농업적 이용 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있음.

* 토지이용계획 상의 제한 사항을 사전에 면밀히 검토하여, 합법적인 개발 및 활용 가능성을 파악하는 것이 중요함.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 61,344,000원.

* 인수 보증금: 0원.

* 본 물건은 현황과 공부상 용도 불일치, 지상 건축자재 적치, 토지 이용 제한 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 면밀한 현장 조사를 통한 시세 파악, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(자재 처리, 원상복구 등) 산정, 그리고 관련 법규 검토가 선행되어야 함.

* 보수적인 관점에서 접근하여, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.