나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11528 [1] 충청남도 금산군 제원면 수당리 산16-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 수당리 소재 "사담마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대 및 야산지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 인근까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 본건은 부정형 완경사의 토지이며, 기호10, 13은 현황 "자연림", 이 외 토지들은 현황 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

본건은 지적상 및 현황 맹지로서 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1-9,11,12는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-20)(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 영농여건불리농지임.
-기호10,13은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-20)(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법>이며 기호13은 고속국도법상의접도구역(대전통영선)<고속국도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지적 및 현황상 맹지로 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능함
-목록 1~9, 11, 12 전은 현황 휴경지 상태이고, 목록 10, 13 임야는 현황 자연림임
-지상에 분묘 소재하고, 목록 13 북측 일부가 접도구역(고속도로)에 저촉되는 것으로 조사됨
-목록 1~9, 11, 12 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출 시 매수신청 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경11528 (1)호

소재지: 충청남도 금산군 제원면 수당리 산16-1

용도: 임야

감정가: 1,231,410,000원

토지면적: 65,626.00㎡ (약 19,852.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영동새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 제원면 수당리 소재 "사담마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대 및 야산지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황으로는 본건 인근까지 제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

본건은 지적상 및 현황상 맹지로, 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능한 상황임.

금산군 제원면 수당리는 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가진 지역입니다. 주요 시설과의 접근성은 차량을 이용해야 하는 경우가 많으며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 지역은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있어, 전원생활이나 농업, 임업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

주변 지역에 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 대체로 청정한 자연 환경을 유지하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 6월 30일 접수된 영동새마을금고의 근저당권(을7)이며, 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

채권자는 영동새마을금고이며, 근저당권, 지상권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

총 채권액은 636,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금산군 제원면 수당리는 주로 농림업이 발달한 지역으로, 상업 및 산업 시설보다는 농경지와 임야가 주를 이룹니다. 따라서 도심지에서 기대할 수 있는 상권 형성은 미미하며, 생활 편의시설은 제원면 소재지나 인근 금산읍으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

다만, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 보통 수준으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

교육 시설로는 제원초등학교, 제원중학교 등이 제원면 소재지에 위치하고 있습니다.

의료 시설은 제원면 보건지소나 인근 금산읍의 병원, 의원 등을 이용해야 합니다.

편의시설 또한 제원면 소재지 또는 금산읍으로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. (본건은 건물 없음)

* 지적 및 현황상 맹지로서, 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다. 이로 인해 통행로 확보에 대한 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 목록 1~9, 11, 12번지는 현황 휴경지 상태이며, 목록 10, 13번지는 현황 자연림 상태입니다.

* 지상에 분묘가 소재하고 있어, 이장 등 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

* 목록 13번지 북측 일부가 접도구역(고속도로)에 저촉되는 것으로 조사되어, 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 목록 1~9, 11, 12번지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 매각 결정기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다. 또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 법적 제한이 따릅니다.

* 목록 10, 13번지는 준보전산지로 지정되어 있어 산지관리법에 따른 규제를 받습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 제원면 수당리의 임야로, 감정가는 12억 3천여만 원입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 지적 및 현황상 맹지이며 분묘가 소재하고, 일부 농지 및 임야는 현황 휴경지 및 자연림 상태로 있어 즉각적인 활용에 제약이 있습니다. 특히 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 원상회복 명령 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 일부 토지가 고속도로 접도구역에 해당하여 개발 행위에 추가적인 고려가 필요합니다. 법정지상권, 근저당 등은 모두 말소될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 전반적으로 자연림 및 휴경지 상태의 맹지 임야로서, 활용 계획 수립 및 관련 인허가 사항 확인이 매우 중요하며, 명확한 활용 방안이 없는 경우 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회 (감정가 대비)

* 자연 친화적인 환경 보유 (농경지, 임야)

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 존재 (단, 관련 법규 확인 필수)

* 권리상 문제가 없어 명확한 소유권 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 분묘 소재, 농지취득자격증명 필요, 접도구역 저촉 등 다수의 제한사항 및 추가 비용 발생 요소를 포함하고 있습니다. 또한, 현황이 자연림 및 휴경지 상태로 즉각적인 수익 창출이 어렵습니다. 따라서 감정가 1,231,410,000원을 기준으로, 이러한 리스크 요인과 향후 발생 가능한 추가 비용, 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 맹지, 농지, 임야 등의 특수 물건은 감정가 대비 할인율을 적용하는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 명확한 활용 계획이 없을 경우 감정가의 70~80% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자의 활용 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 862,000,000원 ~ 985,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 관련 법규 확인을 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.