나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경235 [2] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 854 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1,12,13)은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 '연곡교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 노선으로 상업시설, 후면 농가주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 상업지대임. 본건기호(4~11)은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 소재 '삼교리마을 복지회관' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농가주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

교통상황

본건기호(1,12,13) 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨. 본건기호(4~11) 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며,인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건기호(1) 부정형의 등고평탄한 토지로 상업용(주유소)건부지로 이용중임. 본건기호(4) 자루형 완경사의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 본건기호(6) 부정형 완경사의 토지로서 현황"도로 등"으로 이용중임. 본건기호(7) 부정형의 완경사의 토지로서 주거기타 등으로 이용중임. 본건기호(8) 부정형의 완경사의 토지로서 '전'으로 이용중임. 본건기호(9) 부정형의 완경사 토지로서 공부상 지목은 '창고용지'이나, '현황주택'건부지로 이용중임. 본건기호(11) 부정형의 완경사 토지로서 '임야' 등으로 이용중임. 본건기호(12,13) 부정형의 완경사 토지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건기호(1) 동측으로 왕복4차선 도로 및 진입도로 소재함(중로1류 접합). 본건기호(4~11) 본건 북동측으로 비포장 진입도로 및 북측으로 비포장 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호(1) :계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 본건기호(4,6,7,8,9,11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 본건기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 본건호(13) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 감정평가명세표 참조바람.

공부와의 차이

본건기호(6) 공부상 지목은 '대지'이나 현황"도로 등"으로 이용중임. 본건기호(7) 공부상 지목은 '천'이나 현황 '대지' 등으로 이용중임. 본건기호(9) 공부상 지목은 '창고용지'이나, '현황 '대지'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건기호(2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 알루미늄 창호 등 마감. 바닥 : 타일깔기 등 마감. 본건기호(3) 일반 철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 캐노피임. 본건기호(5) 일반 목구조 함석지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 목재사이딩 등 마감. 내벽 : 벽지도배 마감 등. 창호 : 플라스틱 창호 등. 바닥 : 장판 및 타일깔기 등 마감. 본건기호(10) 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 목재사이딩 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 마감 등. 참호 : 플라스틱 창호 등. 바닥 : 장판 및 타일깔기 등 마감.

이용상태

본건기호(2) 위험물 저장 및 처리시설(사무실 등)으로 이용중임. 본건기호(3) 위험중 저장 및 처리시설(캐노피)로 이용중임. 본건기호(5) 단독주택 등으로 이용중임. 본건기호(10) 공부상 '창고시설'이나 현황상 '단독주택' 등으로 이용중임.

설비내역

본건기호(2) 기본적인 급배수 설비 및 위생시설 갖추어져 있음 본건기호(5,10) 기본적인 급배수 설비 및 위생시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 사진용지 및 감정평가명세표 참조바람.

공부와의 차이

본건기호(5) 1층 창고 면적은 공부상 6.48㎡ 이나, 현황 및 실측사정 면적으로 12.96㎡임. 본건기호(10) 공부상 '창고시설'이나 현황'주택' 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(4-1 정자, 4-2 창고, 9-1 다용도실) 포함
- 목록 8. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음)(물건명세서 첨부 사실조회회신 참조)
- 공히 토지 지상 소재 조경목, 조경석, 수도시설, 대문 등은 토지에 포함 평가
- 공히 건물에 부착된 차양 및 데크시설 등 포함 평가
- 목록 11. 지상 자생 입목 등 포함 평가
- 현황 : 목록 6. '도로 등', 목록 7. '대지 등', 목록 9. '대지', 목록 10. '단독주택 등'
- 목록 5. 부속건물 창고 면적은 공부상 6.48㎡이나 실측사정 12.96㎡임
- 목록 7. 맹지
- 지적경계 불분명, 별도 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경235 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 854

건물용도: 단독주택 (현황 복합 용도 - 주택, 위험물 저장/처리시설, 창고 등)

감정가: 298,147,400원

토지면적: 3636.00㎡ (약 1,099.99평)

건물면적: 198.13㎡ (약 59.93평) (건물 제시외 면적 19.50㎡ 포함. 건물(5)은 약 129.54㎡(약 39.18평), 건물(10)은 약 68.59㎡(약 20.75평)입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강릉농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 마을 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농가주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌지대입니다. 일부 필지는 국도변 상업지대와 인접해 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 비포장 진입도로 및 북측으로 비포장 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다. 일부 필지(기호 12)는 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 15일 근저당권(강릉농업협동조합)으로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인 곽기송: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 전입일자 2021-07-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 전입일자 2023-08-07, 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 10,000,000원. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없으므로 통상적으로 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 산간 농촌지대에 위치하여 전통적인 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주위는 농가주택, 전원주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 일부 필지는 국도변 상업지대와 인접하여 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 인근 주문진읍 지역의 편의시설 이용은 가능하나 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 주문진읍 소재지의 편의시설을 이용할 수 있으나, 물건지에서 다소 거리가 있어 자가용 이용이 필수적입니다.

교통: 자가용 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

주변 환경: 자연 녹지지역으로 쾌적한 환경을 제공하지만, 도시 생활 편의시설 접근성은 떨어집니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 목록 7번 토지는 맹지이므로, 건축 및 개발 시 도로 확보 방안을 별도로 강구해야 합니다.

지적경계 불분명: 지적경계가 불분명하여 실제 토지 사용 시 경계 확인 및 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 별도 측량이 필요합니다.

농지취득자격증명: 목록 8번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

공부와의 차이: 일부 토지(기호 6, 7, 9) 및 건물(기호 5, 10)의 공부상 지목/용도와 현황 이용 상태가 상이하여, 향후 재산권 행사 시 불편함이 따르거나 행정적 조치가 필요할 수 있습니다.

실측 면적 차이: 목록 5번 부속 건물 창고의 경우, 공부상 면적(6.48㎡)과 실측 면적(12.96㎡)에 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 주문진읍 삼교리에 위치한 대규모 토지를 포함한 단독주택 및 부속건물입니다. 넓은 토지 면적은 농업적 이용 또는 추가 개발의 잠재력을 제공합니다. 모든 등기부상 권리관계는 말소 예정이며, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 맹지, 지적경계 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 이에 대한 대비가 필수적입니다. 주위는 농촌지대로, 대중교통 이용 및 편의시설 접근성은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 광활한 토지 자체만으로도 향후 개발 또는 재산 가치 상승 가능성을 내포합니다.

농촌 관광 또는 전원생활 가능성: 자연환경이 좋은 지역에 위치하여 귀농·귀촌, 주말 주택, 펜션 등 특색 있는 활용이 가능합니다.

가격 경쟁력: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 리스크 해소 및 개발을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

주택 및 부속 건물 활용: 현재 이용 중인 단독주택과 창고 시설을 즉시 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 298,147,400원

시세 분석: 본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 맹지, 지적경계 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 불편한 산간 농촌지대에 위치하고 있어 투자 가치 판단 시 이러한 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다. 유사 지역의 경매 물건 낙찰가율 및 본 물건의 감정가 대비 위험 요소를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 (22,500만원)

본 예상 입찰가는 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 및 본 건의 특수성을 반영한 것으로, 투자자의 정확한 권리분석 및 현장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.