나이스옥션 법원경매 평택 2023타경3719 [1] 경기도 평택시 합정동 970-5 대원펠리스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2023.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남측 인근에 위치하는 대원펠리스 제2층 제202호로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 8층 건물 내 2층 202호로서,

외 벽: 벽돌 치장쌓기 및 석재붙임 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창 호: PVC샷시 창호임.

이용상태

"(주거용)오피스텔"로 이용중임.(세부내역은 후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 세로장방형 토지로 "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측으로 14-15미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 평택지원 2023타경3719 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 영OOOOOOOOO이며, 공동 담보 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 합정동 970-5 대원펠리스 2층202호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 내 2층 202호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

토지 지분: 24.13㎡ (약 7.30평)

건물 면적: 82.61㎡ (약 25.00평)

건물 지분: 82.605㎡ (약 25.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙된 상가 및 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

평택역 이용 시 수도권 1호선 이용이 가능하며, 평택지제역에서는 SRT를 통해 수서역까지 40분대 이동이 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 세로장방형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 14-15미터, 남동측으로 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (배미지구)

* 중로1류 (폭 20m-25m)

* 중로3류 (폭 12m-15m)

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전 등기 후 2021년 7월 23일 임의경매 개시 결정(2020타경47138)이 있었습니다.

이후 2023년 9월 19일에 수원지방법원 평택지원의 임의경매개시결정(2023타경3719) 등기가 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 135,600,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 29일에 접수된 영등포제일새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-09

* 확정일자: 2021-11-11

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 합정동 일대는 평택시청 인근으로, 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

최근 삼성전자 투자 재개 및 반도체 업황 회복에 따라 평택 부동산 시장 전반에 활기가 돌고 있으며, 관련 수요층의 관심이 높아지고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

대형 쇼핑 시설이나 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다. 인근에 평택역이 있어 교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스 정류장 및 평택역, 평택지제역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상가 등이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 평택시청이 남측 인근에 위치합니다.

* 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로, 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리 사항은 없어 권리 관계 자체에 대한 리스크는 낮습니다.

채권 총액이 감정가를 초과하지 않아 경매 절차상 문제 발생 가능성은 적습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

본 건은 현재 (주거용)오피스텔로 이용 중이나, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

보증금 및 차임이 0원인 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 향후 부동산 시장 변동성에 대한 일반적인 위험은 존재합니다.

* 건물의 연식(2015년 준공)을 고려한 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미래가치 상승 요인으로는 평택시의 지속적인 개발 및 삼성전자 관련 산업 발전 등이 있으나, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 대원펠리스 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변 상업 및 주거 인프라가 잘 구축되어 있어 실거주 및 투자 가치를 모두 고려할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 법적 리스크가 매우 낮은 편입니다.

감정가 2억 2천만원 대비 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

향후 평택 지역의 개발 계획 및 산업 발전 가능성을 고려할 때 긍정적인 전망을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 및 산업 투자 (삼성전자 등)로 인한 미래가치 상승 기대.

* 대로변에 접한 양호한 입지 및 편리한 교통망 (평택역, 평택지제역 인근).

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 오피스텔 상품입니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2억 2천만원이며, 유사 오피스텔의 실거래가 및 시장 동향을 고려할 때 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

과거 실거래 내역을 보면 2017년~2018년 사이에 2.2억 ~ 3.5억 원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

부동산 시장 전반의 회복세와 평택 지역의 개발 호재를 감안하여, 현재 시장 가치를 2.1억 원 ~ 2.3억 원 사이로 추정할 수 있습니다.

권리상의 문제가 없고 임차인 이슈가 없는 점을 고려하여, 보수적인 접근을 할 경우 감정가의 85% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 1억 8천 7백만원에서 1억 9천 8백만원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 9천만원 수준을 기준으로 입찰가를 검토해 보시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.