나이스옥션 법원경매 평택 2023타경47849 [1] 경기도 평택시 팽성읍 노양리 125-4 1동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노양리 소재 "계성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 창고, 농가주택, 농경지(전,답) 등이 소재하는 지역으로, 인근에 "안성천" 계성초등학교, 평택송화도시개발사업지구 등이 위치함.

교통상황

본건까지 45번 국도와 지방도로(광덕계양로) 이용하여 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 대체로 사다리형 평지의 연립주택 건부지임. 기호2 : 부정형 평지의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태

기호1 : 남서측으로 노폭 약3미터의 포장도로에 접함. 기호2 : 남서측 및 북측으로 노폭 약3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법> 기호2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

부합물 및 종물 기재사항 참조

공부와의 차이

기호29~36는 집합건축물대장상 "노양리 138-13, 125-3" 양지상이나, 토지대장상 지번 합병으로 "노양리 125-3" 지상에 소재하는 바, 경매 진행시 참고바람. (별첨. 토지대장 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 연립주택 전체는 공실상태이며, 단지내 출입이 봉쇄되어 있는바, 유의요함. (유치권 등 행사로 보임)

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1~20 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물임. (사용승인일자: 2020.08.24.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 벽지 마감 등. 창호: 샷시 창호 등. 기호21~28 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물임. (사용승인일자: 2020.08.24.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 벽지 마감 등(탐문). 창호: 샷시 창호 등. 기호29~36 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물임. (사용승인일자: 2020.08.24.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 벽지 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기호 1~20 : 연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등) 기호21~28 : 연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등) 기호29~36 : 연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)

설비내역

LPG가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 공동현관문 보안설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV설비 등.

부합물 및 종물

(별첨, 지적및 건물개황도 참조) (38) 152-4지상 : (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 하치장 ≒ 12㎡ (39) 152-3지상 : (ㄴ) 컨테이너 박스(4x8) : 1식 ※ (ㄱ), (ㄴ)은 간이구조 및 이동 용이시 되어 평가제외함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상. ② 기 타 : 본건은 기준시점 현재 토지에 대한 대지권이 미등기상태임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1~36은 노양리 125-3, 125-4 양 지상에 건축된 연립주택(36세대)으로 대지권 미등기상태임
2. 2023.3.22.자 주식회사 성공토건으로부터 공사대금 1,754,871,420원에 대하여 유치권신고서가 제출되었으나, 2026.4.30.자 동수원신용협동조합으로부터 관련사건인 대법원 2025다218826 사해행위취소 소송(수원고등법원 2024나22111)에서 주식회사 성공토건이 ‘모두 변제 받았음을 증명하는 사실확인서를 제출하였음’을 소명하는 의견서와 자료 제출함.
3. 목록37~38에 대한 추가현황조사(현황조사일:2024.9.6.자) 및 목록 전체에 대한 재감정평가(평가조사일:2025.2.10.자)에서 ‘유치권행사중’이라는 현수막은 발견되지 않았으나 출입 진입로에 철문이 설치되어 잠겨있음(설치자가 누구인지, 유치권 행사와의 관계여부는 불분명)
4. 목록37, 38 지상의 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외[현황조사(2024.9.6.자) 기준 컨테이너 3기, 감정평가서(2025.2.10.자) 기준 컨테이너 1기]
5. 목록38 지상의 단층 하치장은 매각에서 제외
6. 목록37, 38 지상에 소재하는 펜스 및 조경수목은 토지에 포함하여 평가하였음
7. 목록1~36 본건 대부분 공실상태임
8. 목록29~36은 집합건축물 대장상 “노양리 138-13, 노양리 125-3”양 지상이나 토지대장상 지번 합병으로 “노양리 125-3”지상에 소재함
9. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니한것과 관련하여, 목록1~33, 목록35~36의 등기사항증명서에 기재된 최선순위 가처분 2021.2.5. 접수 제8751호는 말소되었으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2023타경47849 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노양리 125-4 1동 1층101호

용도: 연립주택

감정가: 9,484,524,000 원

토지면적: 4,546.00 ㎡ (약 1,375.5평)

건물면적: 3,049.96 ㎡ (약 922.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동OOOOOOOO (신용협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노양리에 위치하며, 주변은 주거지, 소규모 근린생활시설, 창고, 농가주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 계성초등학교와 안성천이 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 45번 국도와 지방도로를 이용한 차량 접근성은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 개발 계획으로는 평택송화도시개발사업지구가 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

하지만, 현재 현장 접근로가 철문으로 잠겨 있는 상태이며, 이는 유치권 행사 등과 관련될 가능성이 있어 실제 출입에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부에 대한 직접적인 정보는 없으나, 개발이 진행 중인 지역의 특성상 추가적인 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 복수의 권리가 설정되어 있으며, 말소기준권리는 등기부등본상 을7 근저당권(에이클래스대부주식회사, 2021.11.12.)으로 확인됩니다.

경매를 통해 이러한 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 다음과 같은 특이사항이 존재합니다.

* 대지권미등기: 목록 1~36에 해당하는 연립주택 36세대는 토지에 대한 대지권 등기가 경료되지 않은 상태입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 유치권: 주식회사 성공토건으로부터 공사대금 1,754,871,420원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 관련 사해행위취소 소송(대법원 2025다218826)에서 성공토건이 모두 변제받았음을 증명하는 사실확인서를 제출하여 관련 분쟁 가능성은 낮아진 것으로 보입니다. 다만, 현장 출입로 잠금 상태 등은 유의할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 총 5명의 임차인이 존재하며, 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이들의 보증금 총액은 100,000,000원(박민수 20M, 박재훈 20M, 오양준 20M+20M)이며, 오석암 임차인은 보증금 0원임에도 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 실제 권리관계 및 보증금 회수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 미말소 권리: 토지 등기사항증명서 상 차미리 명의의 '소유권이전청구권가등기'(2023.05.09. 접수 제12호)는 말소되지 않은 것으로 보입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 소멸되지 않을 수 있는 권리로서, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 노양리에 위치하며, 주변에는 계성초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

이 지역은 전반적으로 주거지와 농경지가 혼재되어 있으며, 소규모 근린생활시설 및 창고 등도 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 보통 수준이라는 점은 상권 활성화에 다소 제약이 될 수 있으나, 45번 국도 등 주요 도로 접근성은 좋습니다.

평택송화도시개발사업지구가 인근에 있어 향후 지역의 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 연립주택 대부분이 공실 상태이고, 현장 접근로가 잠겨 있다는 점은 현재 상권이 활성화되지 못하고 있거나, 건물 관리 상태에 문제가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 노양리 소재 연립주택 단지입니다.

* 교육시설: 계성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 45번 국도 및 지방도로를 이용한 차량 이동이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있으나, 대형 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

* 환경: 안성천이 인근에 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 유치권 분쟁 가능성, 대지권 미등기, 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기 등이 존재하여 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다.

* 현장 접근 불가: 출입로에 철문이 설치되어 잠겨 있어 현장 실사 및 명도 진행에 어려움이 예상됩니다.

* 대부분 공실: 목록 1~36호의 연립주택 대부분이 공실 상태로, 임대 수익 확보 및 매각에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 토지 소유권과 건물 소유권 간의 분리로 인해 법적, 재산권적 복잡성을 내포하고 있습니다.

* 유치권 관련 분쟁 가능성: 비록 변제 사실이 소명되었다 하더라도, 현장 상황(잠긴 철문)은 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노양리에 위치한 대규모 연립주택 단지로, 감정가는 높게 책정되었으나 다수의 권리상 하자 및 현실적인 문제점을 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기, 미말소된 소유권이전청구권가등기, 현장 접근의 어려움 등은 입찰 전 반드시 해결 방안을 모색해야 할 중대한 사안입니다. 대부분의 세대가 공실 상태인 점 역시 향후 임대 수익이나 빠른 매각에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 평택 지역의 개발 호재와 계성초등학교, 안성천 등의 입지적 장점은 있으나, 현재로서는 잠재적 리스크가 상당하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 평택송화도시개발사업지구 등 인근 개발 사업으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 대규모 단지: 36세대의 연립주택 단지로, 개발 완료 시 규모의 경제를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,484,524,000원입니다. 그러나 대지권 미등기, 잠재적 유치권 문제, 미말소된 소유권이전청구권가등기, 대부분의 공실, 접근로 봉쇄 등 상당한 리스크 요인을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가 대비 대폭 할인될 가능성이 높습니다.

특히, 대지권 미등기 문제 해결, 미말소 가등기 인수 여부 및 관련 비용, 유치권 분쟁 가능성 해소, 공실률 해소를 위한 투자 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 유사 연립주택 시세 조사, 건물 내부 상태 확인, 권리관계 명확화 등을 위한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 이러한 중대한 하자가 있는 물건의 경우, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 낙찰되기도 하나, 본건의 경우 추가적인 법률 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 최소 감정가의 60% 수준인 약 5,700,000,000원에서 시작하여, 각종 위험 요소 해소 및 명도에 필요한 추가 비용을 감안하여 결정될 것으로 보입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.

*(임차인 정보)

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-03-15

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2021-07-07

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-03-22

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2021-05-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 대항력이 있으므로 주의 필요.

* 임차인: 오

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-03-11

확정일자: 2021-03-11

배당신고일자: 2021-05-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 오

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-04-12

확정일자: 2021-04-12

배당신고일자: 2021-05-28

대항력: 있음

비고:

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.