나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [4] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경1017 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 (김OO)

채무자/소유자: (정보 없음)

감정가: 229,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층 402호

건물명: 더 라움 (THE TRAUM)

용도: 다세대주택 (도시형원룸, 다세대)

건축물 사용승인일: 2015년 06월 26일

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 4층 402호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 79.34㎡ (약 23.99평)

토지 지분: 79.337㎡ (약 23.99평)

건물 면적: 83.65㎡ (약 25.31평)

건물 지분: 83.65㎡ (약 25.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, '효명중학교' 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 등)

말소기준권리: 2015년 07월 08일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (을1)

경매개시결정: 2025년 12월 29일 접수된 김성필 채권자의 강제경매 (갑18)

기타 권리: 압류 (평택세무서장, 2026.01.15, 갑19), 임의경매 (수원화성오산축산업협동조합, 2026.02.09, 갑20) 등이 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 864,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무, 인수 보증금)

임차인: 김진홍 (김 )

보증금: 166,000,000원

차임: 0원

전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 명시되어 있지 않습니다.

대항력: 없음

본 건 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

(참고: 임차인의 전입/확정/배당신고일이 미상이나 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없으나, 관련 내용을 더 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. (다만, 일반적인 경매 절차에서 토지별도등기 관련 권리가 소멸되지 않는 경우도 있을 수 있으나, 이 사건에서는 명확히 명시된 내용에 따릅니다.)

3.5. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

특히, '대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음'은 중요한 주의사항입니다. 이는 토지 소유권이나 저당권 등 토지에 관한 별도의 권리관계가 존재하며, 이것이 건물 소유권과 분리되어 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월, 493-11번지 (삼성명가씨동), 60.92㎡ (약 18.4평) 매매가 170,000,000원

* 2025년 12월, 493-11번지 (삼성명가씨동), 66.32㎡ (약 20평) 매매가 150,000,000원

* 2026년 2월, 492-34번지 (삼성타운4차), 16.8㎡ (약 5.1평) 매매가 49,000,000원 (본건과 면적 차이 큼)

4.2. 시세 동향 및 본건과의 비교

제공된 매매 사례들을 바탕으로 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 20평 내외)의 다세대주택은 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적은 83.65㎡ (약 25.31평)으로, 이를 주변 시세에 대입하면 평당 약 226만원 ~ 279만원 수준입니다. 이에 따라 본건의 적정 시세는 약 189,000,000원 ~ 233,380,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 229,000,000원은 현재 파악되는 시세 범위의 상단에 해당하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 효명중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대지권 토지에 별도등기: 이는 토지에 설정된 권리가 건물 소유권과는 별도로 존재하며, 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이러한 별도등기의 구체적인 내용(예: 근저당, 지상권 등)과 그 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복사건, 공동담보: 복수의 경매 사건이 얽혀 있거나 동일한 토지/건물이 여러 담보로 묶여 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 시장/부동산 리스크

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 8억 6천만원이 넘는 점은 경매 진행 시 유찰 가능성을 시사하지만, 이는 낙찰가 산정 시에도 고려해야 할 부분입니다.

* 감정가 수준: 현재 파악된 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 접근할 필요가 있는 수준입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 건물 면적은 약 25.3평이며, 감정가는 2억 2천 9백만원입니다. 권리분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으나, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중요한 권리상 리스크가 존재합니다. 이는 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성을 내포하므로, 해당 별도등기의 구체적인 내용과 법적 효력을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 또한, 감정가 대비 높은 채권 총액과 주변 시세 대비 보수적으로 판단해야 할 감정가 수준을 고려할 때, 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 학교와 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 실수요자 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안정성 (부분적): 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 잠재력: 평택시 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

주변 유사 면적(약 18.4평~20평)의 실거래가가 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준임을 고려할 때, 본건(약 25.3평)의 적정 시세 범위는 약 1억 8천 9백만원 ~ 2억 3천 3백만원으로 추정됩니다. 감정가 2억 2천 9백만원은 시세 상단에 근접한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

'대지권 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 리스크와 높은 채권 총액, 그리고 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

해당 별도등기에 대한 법률 검토 후 발생할 수 있는 잠재적 비용을 충분히 감안해야 합니다.

따라서, 시세 하단부에서 시작하여 권리상 리스크를 반영한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.