나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [3] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장당동 492-38번지 더라움 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경1017 (3)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 56,000,000원입니다.

토지 면적은 17.74㎡ (약 5.37평)이며, 건물 면적은 18.70㎡ (약 5.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 김OO입니다.

건축물대장상 건물명은 '더 라움'이며, 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

준공일자는 2015년 06월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 12M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 07월 08일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권(을1), 주택임차권(을4), 강제경매(갑18), 압류(갑19), 임의경매(갑20) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 윤진영 씨가 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 768,400,000원입니다.

주의사항으로, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 단지와 상업 시설, 교육 시설이 조화롭게 분포되어 있는 지역입니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성을 보이며, 주변 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 건물 내 설비로는 위생 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로, 거실, 방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

주변에 효명중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이로 인해 토지 사용이나 소유권에 제약이 발생할 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

중복 사건 및 공동 담보로 진행되는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

토지이용계획상의 제한 사항(가축사육제한, 상대보호구역, 토지거래허가구역)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 지도 서비스 및 관련 검색을 통해 확인하였으나, 본 건 소재지 및 효명중학교 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설과 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, '대지권 관련 토지 별도등기'라는 중대한 권리 하자 가능성이 존재하여 철저한 추가 확인이 요구됩니다.

건물 면적이 소형인 점을 감안할 때, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 용도로 고려할 수 있습니다.

감정가 56,000,000원은 최근 유사 면적대의 매매 사례 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적의 주택으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

평택시의 지역적 발전 가능성과 함께 고려할 수 있습니다.

명도 대상 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

'대지권 토지 별도등기' 리스크 해소 시 시세 대비 저평가된 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 746만원에서 961만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 56,000,000원으로, 전용면적 18.70㎡ (약 5.66평) 기준 평당 약 989만원으로, 최근 시세의 상단 또는 그 이상에 해당합니다.

'대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상의 하자를 고려하면, 신중한 접근이 필요합니다.

명도 비용 및 기타 부대 비용, 권리 하자에 대한 리스크를 반영하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 수치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.