나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [2] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경1017 (2)

소재지: 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층301호

구분: 다세대주택

감정가: 387,000,000원

건물면적: 128.72㎡ (약 38.9평)

토지면적: 122.08㎡ (토지 지분 122.0833㎡, 일괄 매각)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기 (토지)

주의사항: 일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

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1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 위치한 노선버스 정류장과 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 7월 8일에 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상의 권리 분석 결과, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

미말소 가능성 있는 권리: 2022년 3월 10일에 접수된 김종목 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있습니다. 이 가등기는 본등기 될 경우 소유권에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 소멸 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* 김경윤: 보증금 60,000,000원, 대항력 없음

* 김동주: 보증금 0원, 대항력 없음

* 김성필: 보증금 60,000,000원, 대항력 없음

* 유병한: 보증금 45,000,000원, 대항력 없음

* 윤현미: 보증금 70,000,000원, 대항력 없음

* 홍한슬: 보증금 50,000,000원, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액: 758,400,000원으로, 본건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

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1.3. 상권분석

건물 개요: 본건이 소재한 "더라움"은 2014년에 준공된 4층 규모의 다세대주택으로, 본 물건은 3층 301호입니다.

주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 다세대주택의 시세는 면적에 따라 평당 약 750만원에서 990만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(128.72㎡, 약 38.9평)을 감정가(387,000,000원)로 나누면 평당 약 990만원으로, 이는 현재 시장 최고가 수준과 유사합니다. 다만, 거래된 사례들은 본건보다 면적이 작은 경우가 많아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

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1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 효명중학교가 위치하여 자녀의 통학 환경이 양호할 수 있습니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통: 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

토지 별도 등기: "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 문구는 토지 소유권 및 대지권 설정에 심각한 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전 및 활용에 큰 어려움을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

소유권이전청구권가등기: 김종목 명의의 가등기는 향후 본등기 될 경우 소유권에 직접적인 영향을 미칠 수 있어, 낙찰자에게 상당한 법적 분쟁 가능성을 야기합니다.

높은 채권액: 총 채권액이 감정가의 두 배에 육박하는 7억 5천만원 이상으로, 채무 변제를 위한 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 높습니다.

중복 사건 및 공동 담보: 본건이 여러 경매 사건에 묶여 있고 공동 담보로 설정되어 있다는 점은 경매 진행 및 명도 과정의 복잡성을 더할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동의 양호한 입지에 위치한 다세대주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세와 비교 시 높은 편에 속합니다. 그러나 '토지 별도 등기' 및 '소유권이전청구권가등기'와 같은 중대한 법적 리스크가 존재하여, 낙찰 후에도 소유권을 완전히 확보하거나 재산권을 행사하는 데 상당한 어려움이 예상됩니다. 또한, 총 채권액이 매우 높아 경매 과정의 불안정성을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 주거 지역 인접으로 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 넓은 면적: 128.72㎡의 전용 면적은 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 건은 '토지 별도 등기' 및 '소유권이전청구권가등기'와 같은 매우 심각한 법적 하자를 내포하고 있습니다. 이러한 위험은 낙찰 후 소유권 확보 및 재산권 행사에 중대한 장애가 될 수 있으며, 물건의 실질적 가치를 크게 훼손할 수 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

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* 주변 혐오시설 조사: 기본적인 지도 검색 결과, 효명중학교 및 장당동 492-38번지 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 예비 조사 결과이며, 현장 방문 등을 통한 상세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.