나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42568 [2] 경기도 평택시 현덕면 기산리 47 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 "장수교차로" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택 및 농경지까지 차량접근이 가능하고 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 으로 보아 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,5,6) : 부정형의 평탄한 일단지로서 '단독주택' 건부지로 이용중임. 기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 '주거나지'상태임. 기호(3) : 부정형의 평탄한 토지로서 '답'으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 평탄한 토지로서 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6) : 일단지로서 북동측 노폭 약3~4m의 포장도로와 접함. 기호(2) : 지적도상 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 접한 도로는 현황 미사용중인 맹지상태임. 기호(3) : 서측으로 노폭 약3m내외의 포장도로와 접함. 기호(7) : 지적도상 맹지이며 현황은 동측 소재 관습상의 농로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025 -1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(7) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025 -1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,5,6)지상에 이동식 컨테이너(창로:6m×3m) 1동이 소재하나 이동이 용이한 물건 으로서 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

공부상 지목 기호(3,7)은 '전', 기호(6)은 '답'이나 현황 기호(3,7)은 '답', 기호(6)은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 조립식판넬구조 아연지붕 1층 건물로서 1층 주택 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일마감등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같은 제시외건물(부합물) 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

1) 본 건물의 구조는 공부상 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕이나 현황은 벽돌조 기와 지붕임. 2) 본건 기호4 주택 1층은 현황 공부면적(56.19㎡)보다 개략적인 실측면적(87.7㎡)이 과대함. 3) 본 건물 중 1층 곡물건조용건조기는 소재불명이며 멸실된 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록3,7은 공부상 지목 "전"이나 현황 "답"으로 이용중이며 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환).
목록7은 지적도상 맹지이며 현황은 동측 소재 관습상의 농로로 접근이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42568 (2)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 기산리 47

용도: 전 (농경지)

감정가: 577,577,000원

토지면적: 3647.00㎡ (약 1103.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록3,7은 공부상 지목 "전"이나 현황 "답"으로 이용 중이며 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 미반환). 목록7은 지적도상 맹지이며 현황은 동측 소재 관습상의 농로로 접근 가능함.

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 "장수교차로" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,5,6): 일단지의 토지로 북동측 노폭 약 3~4m의 포장도로와 접합니다.

* 기호(2): 지적도상 북동측으로 소폭의 도로와 접하나, 해당 도로는 현황 미사용 중인 맹지 상태입니다.

* 기호(3): 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(7): 지적도상 맹지이나, 현황은 동측 소재 관습상의 농로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1, 2, 5, 6): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시에 한함, 25.8.26.~26.8.25.)

* 기호(3, 7): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시에 한함, 25.8.26.~26.8.25.)

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 751,000,000원

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (안중농업협동조합, 2016-11-07)

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 공재범(1970-12-30), 공창익(2006-04-24, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 안중농업협동조합(221,000,000원, 2016-11-07, 말소기준), 피에스티대부주식회사(30,000,000원, 2019-05-16, 말소), 전기동(300,000,000원, 2019-05-16, 말소), 조인희(200,000,000원, 2019-05-29, 말소)

* 지상권설정: 안중농업협동조합(2016-11-17, 말소)

* 임의경매: 전기동(200,000,000원, 2025-09-03, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 및 전원 지역의 성격을 띠고 있습니다. 상업 시설보다는 농업 또는 주거 목적의 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권: 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 주변 농경지 및 전원 주택 단지를 대상으로 하는 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설 등의 입점 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 편의시설: "장수교차로" 인근에 위치하고 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편하여 차량을 이용한 접근이 필수적입니다. 인근 편의시설의 구체적인 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 교육 및 의료시설: 제공된 정보만으로는 인근 교육 및 의료시설에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다.

* 기타: 차량을 이용한 지역 내 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 불편함이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 3번과 7번 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "답"(논)으로 이용 중입니다. 경락 후 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 목록 7번 토지는 지적도상 맹지입니다. 현황상 동측 관습상 농로를 통해 접근이 가능하나, 현황 도로의 법적 안정성 및 이용 시 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 농림지역 및 농업진흥구역 내에서는 개발행위가 엄격히 제한될 수 있으므로, 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 건물 면적 불일치: 건물 면적이 0㎡로 표기되어 있으나, 건물 감정평가요항표상 "1층 주택"으로 이용 중임을 명시하고 있어 공부와 현황 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 건축물대장 상 불법 건축물 여부 및 현황 건물과의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 잠재적 혐오시설 인접 가능성: 최근 보도에 따르면, 평택시 현덕면 일원(본건 소재지인 기산리 포함)에 대규모 환경복합시설(폐기물 소각 및 매립 시설) 건립 계획이 있었으며, 주민들의 강한 반대가 있었습니다. 비록 시는 민선 8기 중에는 해당 부지 선정 등 사업을 추진하지 않겠다는 입장을 밝혔으나, 이러한 계획의 존재는 향후 해당 지역의 환경 문제 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

* 제시외 물건: 기호(1,5,6) 토지 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이한 물건으로 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됩니다. (경매 물건 외 별도 협상 또는 철거 필요성 확인)

* 건물감정평가 관련 내용: 건물 면적이 0㎡임에도 불구하고 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역 등이 기재되어 있으며, 1층 곡물건조용 건조기가 멸실 추정되고 부합물(제시외건물)이 소재하는 등 건물 관련 정보에 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 토지매각 물건으로, 감정가는 577,577,000원입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 권리분석상으로는 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 본건의 핵심적인 고려 사항은 여러 잠재적 리스크입니다. 특히 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지(현황 농로 이용), 다양한 용도지역 지정으로 인한 개발 행위 제한 등이 있습니다. 또한, 공부상 건물 면적과 현황 건물의 불일치 가능성, 그리고 과거 인근 지역에 계획되었던 환경복합시설(폐기물 처리 시설)의 존재는 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 현장 조사와 법규 검토를 바탕으로 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 호재: 평택시는 삼성전자 산업단지, 평택항 배후 단지 조성 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이며, 2040년 100만 도시를 목표로 발전하고 있습니다. 이러한 지역적 발전 가능성은 장기적인 관점에서 본건 토지의 가치 상승 잠재력을 제공할 수 있습니다.

* 다양한 토지 용도 가능성: 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있어, 향후 관련 법규에 따라 농업 관련 시설, 전원 주택 부지, 또는 계획관리지역 내에서의 소규모 개발 등 다각적인 활용 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

* 지가 상승 잠재력: 평택항 및 주변 산업단지 개발에 따른 연관 효과로 인해 장기적인 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 시세 조사: 동일 지역 내 유사 토지의 최근 거래 사례 및 현재 시장 가격 파악.

* 현장 조사: 토지의 현황, 도로 접근성, 주변 환경, 개발 가능성 등을 직접 확인.

* 경매 경쟁률 예측: 해당 물건에 대한 예상 입찰자 수 및 과거 유사 물건의 낙찰가율 분석.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 577,577,000원과 토지 관련 리스크(농지, 맹지, 용도지역 제한 등) 및 잠재적 혐오시설 인접 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 평택시의 개발 잠재력을 감안하면 경쟁이 치열할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.