나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42619 [3] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~4) : 본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용죽초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용빌딩, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1~5) : 공히 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 1층 104호, 107호, 108호 및 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임. 일련번호(5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 7층 702로서, 외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1) : 인접호수인 103호와 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중임. 일련번호(2,3) : 공히 근린생활시설(음식점)으로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수인 202호 및 203호와 벽체구분없이 근린생활시설로 일체로 이용 중임. 일련번호(5) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

일련번호(1~5) : 공히 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~4) : 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중임. 일련번호(5) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1~4) : 공히 본건 북측,서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터 포장도로와 각각 접함. 일련번호(5) : 본건 북동측으로 대로3류 및 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~4) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역임. 일련번호(5) 준주거지역. 지구단위계획구역(용죽지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(평택중학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

일련번호(1) : 인접호수 103호와 일체로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수 202호 및 203호와 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42619 (3)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1, 공도일번가타워 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 777,000,000원

토지면적: 122.70㎡ (약 37.12평)

토지지분: 122.7㎡ (약 37.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 100.98㎡ (약 30.55평)

건물지분: 100.98㎡ (약 30.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO (안성장학새마을금고)

특이사항: 공동담보, 중복병합사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보, 중복병합사건

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1번지에 위치한 공도일번가타워 내 1층 108호 근린상가 물건입니다.

주위 환경으로는 일련번호 1~4번 물건의 경우 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

일련번호 1번과 4번의 경우 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태로 확인됩니다. 본건 108호는 인접 호수인 103호와 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)로 일체 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내 설비로는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북측, 서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2017-05-30, 채권자: 안성장학새마을금고, 권리금액: 637,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 임영희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-10

* 확정일자: 2025-11-19

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 비고:

등기부 요약:

- 소유권보존 (접수일자: 2017-05-12, 권리자: 조원일)

- 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2017-05-30, 권리자: 조원일)

- 근저당권 (접수일자: 2017-05-30, 권리자: 안성장학새마을금고, 권리금액: 637,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권 (접수일자: 2017-05-30, 권리자: 동소욱, 권리금액: 650,000,000원) - 말소

- 압류 (접수일자: 2024-07-09, 권리자: 광산세무서장) - 말소

- 근저당권공동담보목록 (접수일자: 2024-09-02, 권리자: 동소욱, 권리금액: 1,000,000,000원) - 말소

- 압류 (접수일자: 2024-11-15, 권리자: 평택세무서장) - 말소

- 임의경매 (접수일자: 2025-09-11, 권리자: 안성장학새마을금고, 권리금액: 1,693,447,720원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

- 가압류 (접수일자: 2025-11-26, 권리자: 안국저축은행, 권리금액: 300,000,000원) - 말소

- 압류 (접수일자: 2025-12-04, 권리자: 안성시) - 말소

등기부채권 총액: 2,587,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 안성시 공도읍 만정리 일대는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근에 "공도초등학교"와 "용죽초등학교"가 위치하여 잠재적인 배후 수요가 존재합니다. 또한, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로3류(폭 12~15m)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. "공도일번가타워" 자체는 지역 상업 시설의 중심 역할을 할 것으로 보입니다. 주변 탐색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 공도초등학교, 용죽초등학교 등 인접

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 노선버스정류장 이용 가능

* 편의시설: 본건이 위치한 상가건물 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태 혼재

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 중복병합사건: 본 건은 여러 채권이 얽혀 있거나, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 잡혀있는 상황으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일부 호수(1호, 4호)가 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 향후 명도 또는 이용 시 내부 구조 변경 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 용도 상이 가능성: 건축물대장 상 주 용도가 '자동차관련시설'로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황은 '근린상가(음식점)'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 향후 용도 변경 또는 사용승인 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 있으나, 임대 관계가 완전히 확인되지 않은 경우 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍 소재의 근린상가 물건으로, 초등학교 및 도로 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없어 보입니다. 다만, 공동담보 및 중복병합 사건이라는 점, 그리고 공부와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 근린상가 물건입니다.

* 초등학교 인근 및 상업 지역 내 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 후 안정적인 활용이 가능합니다.

* 인근 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 777,000,000원

인수 보증금: 0원

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위 내에서 결정되나, 본건의 경우 공동담보 및 중복병합 사건 등의 특수성을 고려해야 합니다. 현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가 777,000,000원을 기준으로, 80%~100% 수준인 621,600,000원 ~ 777,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 전에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 반드시 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.