나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42619 [2] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~4) : 본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용죽초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용빌딩, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1~5) : 공히 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 1층 104호, 107호, 108호 및 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임. 일련번호(5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 7층 702로서, 외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1) : 인접호수인 103호와 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중임. 일련번호(2,3) : 공히 근린생활시설(음식점)으로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수인 202호 및 203호와 벽체구분없이 근린생활시설로 일체로 이용 중임. 일련번호(5) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

일련번호(1~5) : 공히 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~4) : 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중임. 일련번호(5) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1~4) : 공히 본건 북측,서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터 포장도로와 각각 접함. 일련번호(5) : 본건 북동측으로 대로3류 및 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~4) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역임. 일련번호(5) 준주거지역. 지구단위계획구역(용죽지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(평택중학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

일련번호(1) : 인접호수 103호와 일체로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수 202호 및 203호와 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42619 (2)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 567,000,000원

토지면적: 80.20㎡ (약 24.26평)

건물면적: 82.95㎡ (약 25.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경기도 안성시 공도읍 만정리, "공도초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지: 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 북측, 서측, 남측으로 각각 로폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (안성장학새마을금고) 2017년 5월 30일 접수분입니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부상 활성된 지상권은 확인되지 않습니다. (세부 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 2,400,000원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 25일

확정일자: 2025년 10월 16일

배당신고일자: 2025년 11월 18일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2017-05-12

* 신탁재산의 귀속 (갑3): 2017-05-30

* 근저당 (을1): 2017-05-30 (말소기준권리)

* 근저당 (을2): 2021-11-11 (말소)

* 압류 (갑12): 2024-07-09 (말소)

* 근저당 (을3): 2024-09-02 (말소)

* 압류 (갑13): 2024-11-15 (말소)

* 임의경매 (갑14): 2025-09-11 (말소)

* 가압류 (갑15): 2025-11-26 (말소)

* 압류 (갑16): 2025-12-04 (말소)

총 채권액: 2,502,500,000원. (말소기준권리보다 후순위의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

건물: "공도 일번가 타워"는 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

이용 상태: 본건(107호)은 근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 인접 호수인 103호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.

주변 상권: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 상업 시설들이 입점하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: "공도초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있습니다. (주변 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

중복병합사건, 공동담보: 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: 본건(107호)이 인접 호수(103호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 차이입니다. 현장 확인 및 명도 과정에서 추가적인 조율이 필요할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 2,502,500,000원으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 실제 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 배당 순위 및 실제 배당 가능 금액은 추가 확인이 필요합니다.)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 5억 6천 7백만원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 다수의 채권이 존재하나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 본건(107호)이 인접 호수와 일체로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재하므로 현장 조사 및 명도 시 주의가 필요합니다. 중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 명확한 편입니다.

상가 건물로서 적절한 시세 확보 시 임대 수익 창출이 기대됩니다.

안성시 공도읍 지역의 성장 가능성을 고려한 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 567,000,000원

낙찰가 산정 시 고려사항:

* 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사 (현장 방문 필수)

* 건물의 실제 이용 상태 및 내부 수리 필요 여부

* 현재 및 예상 임대료 수준

* 명도 용이성 및 소요 예상 기간

* 경매 물건의 경쟁률

* 지역 내 상권 활성화 정도 및 향후 전망

(참고: 정확한 입찰가 산정은 심층적인 시세 조사, 현장 방문, 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.