나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42619 [4] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~4) : 본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용죽초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용빌딩, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1~5) : 공히 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 1층 104호, 107호, 108호 및 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임. 일련번호(5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 7층 702로서, 외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1) : 인접호수인 103호와 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중임. 일련번호(2,3) : 공히 근린생활시설(음식점)으로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수인 202호 및 203호와 벽체구분없이 근린생활시설로 일체로 이용 중임. 일련번호(5) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

일련번호(1~5) : 공히 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~4) : 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중임. 일련번호(5) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1~4) : 공히 본건 북측,서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터 포장도로와 각각 접함. 일련번호(5) : 본건 북동측으로 대로3류 및 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~4) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역임. 일련번호(5) 준주거지역. 지구단위계획구역(용죽지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(평택중학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

일련번호(1) : 인접호수 103호와 일체로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수 202호 및 203호와 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 호수인 202호 및 203호와 벽체구분없이 근린생활시설일체로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

- 사건번호: 평택지원 2025타경42619 (4)

- 소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1, 공도일번가타워 2층 201호

- 용도: 근린상가

- 토지 면적: 142.40㎡ (약 43.08평)

- 건물 면적: 146.86㎡ (약 44.42평)

- 감정가: 367,000,000원

- 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

- 건물 준공년도: 2017년 5월 4일

1.2. 입지조건

- 위치: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1, "공도초등학교" 동측 인근에 위치.

- 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

- 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

- 도로: 본건 북측, 서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터 포장도로와 접함.

- 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역.

1.3. 권리분석

- 말소기준권리: 2017년 5월 23일 접수된 안성장학새마을금고 근저당권 (채권액 377,000,000원)임.

- 경매 신청 채권자: 안성장학새마을금고 (2025타경42619).

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정임. 즉, 낙찰자는 인수하는 권리가 없음.

- 현재까지 파악된 등기부상 채권 총액: 1,677,000,000원.

- 임차인 현황:

* (주)아산개발(김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-10-19, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-09-24, 대항력 없음.

- 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

- 본건은 공도읍 만정리 일대의 상업용 건물 내 근린상가로, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상권 형성 가능성이 있음.

- 현재 인접 호수인 202호 및 203호와 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 상당한 규모의 상가 공간이 통합 운영되고 있음을 시사함.

- 건물 전체 용도가 자동차 관련 시설 외 2가지로 등록되어 있으나, 해당 호실은 근린상가로 활용되고 있음.

1.5. 생활정보

- 주변 편의시설: "공도초등학교"가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

- 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용도 편리한 편으로 이동성이 좋음.

1.6. 잠재적 리스크

- 복합 이용 형태: 인접 호수(202호, 203호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 개별 호실의 독립적인 사용이나 매각 후 분할 사용에 대한 법적, 물리적 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인임.

- 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,677,000,000원으로 매우 높은 편이므로, 향후 소유권 행사 및 재산권 처분 시 복잡한 관계가 수반될 수 있음. (다만, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.)

- 임대 관계 미상 (원문 정보): 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 파악된 점으로 미루어 보아, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있음.

- 제공된 정보 내에서 특이한 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

1.7. 종합 의견

- 본 물건은 안성시 공도읍 소재의 상가 건물로, 공도초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편임.

- 인접 호수와의 통합 운영으로 인한 이점과 함께, 향후 분할 또는 독립적 사용에 대한 검토가 필요한 복합 이용 형태를 띠고 있음.

- 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로 권리 관계는 명확하나, 임대차 관계 등 실제 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

- 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 투자 가치를 지닐 수 있음.

1.8. 투자 포인트

- 규모의 경제: 인접 호수와 일체로 이용 중인 상가로, 단독 호실보다 더 넓은 공간 확보 및 효율적인 운영이 가능함.

- 성장 관리 권역: 성장 관리 권역으로 지정되어 있어 향후 안성시 공도읍 지역의 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

- 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 권리 셈법 없이 안전하게 취득 가능함.

1.9. 예상 입찰가

- 본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자는 별도의 인수 보증금 부담 없이 물건을 취득하게 됩니다.

- 따라서, 감정가 367,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.