나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43048 [3] 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층105비호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 '용이동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 내에 각각 소재하며, 기호(1) - 제1층 제102비호 기호(2) - 제1층 제104비호 기호(3) - 제1층 제105지호 기호(4) - 제5층 제501호 기호(5) - 제4층 제403호 제호(6) - 제3층 제302호 외 벽:석재붙임 마감. 내 벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감. 창 호:페어그라스 및 샤시 창호임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(사무실)로 이용중임. 기호(2) - 근린생활시설(사무실)로 이용중임. 기호(3) - 근린생활시설(사무실)로 이용중임. 기호(4) - 근린생활시설(사무실-공실)로 이용중임. 기호(5) - 근린생활시설(학원)로 이용중임. 기호(6) - 근린생활시설(사무실-공실)로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 현황 상업용건부지 상태임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 12m 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 로폭 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(현촌지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용이중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현촌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록3은 공부상 1층이나 도로측에서 바라볼 때 현황 2층임을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 용이동 598-5번지에 소재한 동산메디컬 건물 내 제105비호 근린상가입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43048 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 487,000,000원이며, 토지 면적은 29.73㎡(약 8.99평), 건물 면적은 77.62㎡(약 23.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 수OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

본 물건은 공부상 1층이나 도로 측에서 볼 때 현황 2층으로 이용되고 있는 점을 감안하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 용이동 소재 '용이동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물은 동측으로 로폭 12m 내외, 서측으로 로폭 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(현촌지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호, 용이중, 현촌유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 8월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3, 채권액 1,326,000,000원)입니다.

본 건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 2,526,000,000원입니다.

임차인으로는 희망누리사회적협동조합(정 )이 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원으로 2021년 2월 16일에 사업자등록을 하였습니다.

확정일자는 2026년 2월 19일, 배당신고일자는 2026년 2월 20일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 용이동 일대는 주거단지와 상업시설이 균형을 이루고 있는 지역입니다.

'용이동행정복지센터'가 인근에 있어 공공기관 이용이 편리하며, 아파트 단지 등을 배후로 근린생활시설로서의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내 타 호실은 사무실, 학원 등으로 이용 중인 것으로 파악되어, 다양한 업종의 상가 임대가 가능한 환경입니다.

본 건(105비호)은 공부상 1층이나 현황 2층으로 이용되고 있어, 실제 이용 면적과 층수에 따른 활용 방안을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 아파트 단지가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

교육 환경으로는 용이중학교, 현촌유치원 등이 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육적인 측면에서 고려할 수 있습니다.

용이동행정복지센터가 가까워 각종 행정 업무 처리에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 층수(1층)와 현황 층수(2층)의 차이가 존재하므로, 이는 향후 건물 이용 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 부분입니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 낙찰가율 변동에 따라 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 미신고 임차인이나 권리 관계가 있는지 추가적인 조사가 필요합니다.

건물 전체가 제2종근린생활시설로 분류되어 있어, 특정 업종 외의 용도로 활용 시 건축법상 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동의 상업 지역에 위치한 근린상가 건물로, 주거 밀집 지역을 배후로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성 및 주변 생활 편의 시설 이용에 무리가 없으며, 지역 개발에 따른 성장 잠재력도 갖추고 있습니다.

다만, 공부상 층수와 현황 층수 간의 불일치, 높은 채권 총액은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 투자가치를 판단할 필요가 있습니다.

본 건 주변에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요 확보: 주변 아파트 단지 및 주택가를 바탕으로 한 꾸준한 임대 수익 기대.

지역 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

상가 건물로서의 활용도: 제2종근린생활시설로서 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능.

명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수할 권리가 없음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

감정가: 487,000,000원.

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사를 통해 파악된 실제 현황(2층 이용), 주변 시세, 향후 임대 가능성 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 권리 인수 부담이 없고, 안정적인 상권에 위치한 점을 감안할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 경쟁 입찰이 이루어질 가능성을 염두에 두고 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.