나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43165 [2] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 9층925호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 본건과 유사한 규모의 공장(지식산업센터), 상업용빌딩 등 각종 근린생활시설, 주상용건물 및 다세주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 중 제9층 제924호, 제925호로서 (사용승인일 2020.10.29), 외벽 : 강화유리 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 페어글라스 창호 마감임.

이용상태

일련번호1,2 공히 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 옥내소화전, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 주차설비 및 천정부착형 에어컨설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건북동측으로 차·인도 분리된 왕복3차선, 남서측 및 북서측으로 차·인도 분리된 왕복4차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남동측으로 소로(보행자도로)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 2048-2 :준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단 체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43165 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 9층925호

용도: 지식산업센터

감정가: 185,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 39.49㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서안성농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, "고덕동행정복지센터" 북동측 인근 지역에 속합니다. 주위에는 유사한 규모의 지식산업센터, 상업용 빌딩, 근린생활시설, 주상용 건물 및 다세대주택 등이 혼재하여 있어 일반적인 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황 역시 보통입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 물건이 속한 에이스퍼스트고덕 건물은 2020년 10월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지식산업센터입니다. 건물은 지하 2층, 지상 10층 규모이며, 본 물건은 그중 9층에 위치합니다. 외벽은 강화유리와 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 페어글라스로 시공되었습니다. 건축물대장상 건물명은 '에이스 퍼스트 고덕'이며, 주소는 경기도 평택시 고덕중앙로 290 (고덕동)입니다. 총 651호 규모이며, 510대의 주차 공간(기계식)을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형의 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 3차선, 남서측 및 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며, 남동측으로는 소로(보행자도로)와도 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

토지이용계획상 본 물건이 속한 고덕동 2048-2번지는 준주거지역이며, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일에 등기된 서안성농업협동조합의 근저당(금 342,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 28일 박명분 근저당 (금 20,000,000원) - 말소

* 2025년 12월 8일 서안성농업협동조합의 임의경매개시결정 (300,294,194원) - 말소 (본 건 경매)

* 2026년 1월 15일 평택세무서장의 압류 - 말소

등기부상 채권 총액은 362,000,000원입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계를 깨끗하게 인수받게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인 송 은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

평택 고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 산업 배후 수요가 풍부하며, 주거, 업무, 교육, 상업 기능을 갖춘 자족형 신도시로 발전하고 있습니다. 에이스퍼스트고덕은 이러한 개발 중심지에 위치하여 풍부한 직장인 유동인구를 배후로 확보할 수 있습니다.

건물 자체는 2020년에 사용승인된 신축 건물로, 651호 규모의 지식산업센터입니다. 인근으로 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 최근 일부 보도에 따르면 고덕신도시 내 상가 공실률이 높다는 지적도 있습니다. 이는 군사보호구역 등으로 인한 주거 개발 지연이 상권 활성화에 영향을 미치기 때문으로 분석됩니다. 따라서 본 물건이 속한 에이스퍼스트고덕 건물의 구체적인 공실률 및 임대 시세 파악이 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터로, 업무용으로 사용되어야 합니다.

주변에는 고덕동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

건물 내에는 공용 위생 설비, 급/배수 설비, 옥내 소화전, 엘리베이터, 화재 경보 설비, 주차 설비 및 천정 부착형 에어컨 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 환경 관련 문제: 평택 고덕동 상가 밀집 지역 인근 공터에 장기간 폐기물이 방치되어 주민 불편과 도시 미관 훼손 우려가 있다는 보도가 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 관리에 대한 의문을 제기할 수 있으며, 직접적인 물건 위치와의 거리를 확인하고 추가적인 환경 조사가 필요합니다. (평택에코센터는 고덕면 해창리에 위치하며, 본 물건과는 다소 거리가 있습니다.)

* 개발 지연 및 군사 보호 구역: 고덕신도시의 핵심 부지가 군사 보호 구역으로 묶여 있어 주거 개발이 지연되고 있으며, 이로 인해 상가 공실률 증가 및 상권 활성화 저해 요인이 되고 있다는 분석이 있습니다. 이는 본 물건의 향후 임대 수익성 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 관리비 미납: 낙찰 후 미납된 관리비 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 용도 준수: 지식산업센터로 허가받은 건물임을 감안하여, 불법 용도 변경이나 주거용으로 사용 시 추후 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 이용 상태는 공장(지식산업센터)으로 되어 있어 이상 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕국제신도시라는 신흥 개발 지역에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 지식산업센터입니다. 우수한 교통망과 주변 상업 및 행정 시설 접근성은 긍정적입니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

하지만, 고덕신도시 내 일부 지역의 높은 상가 공실률 및 군사보호구역으로 인한 개발 지연 리스크, 그리고 지역 내 폐기물 방치 사례 등은 잠재적인 투자 위험 요소로 고려해야 합니다. 감정가(185,000,000원) 대비 평당 평균 시세가 높게 형성되어 있어 (약 15.48백만원/평 vs. 30.78백만원/평) 가격 메리트가 있을 수 있으나, 이는 현장 실사와 상권 리스크 분석을 통해 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인) 및 양호한 내부 상태

* 평택 고덕국제신도시의 개발 잠재력 및 미래 가치

* 깨끗한 권리관계 (인수할 권리 및 임차인 보증금 없음)

* 넓은 주차 공간 (510대)

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 면적당 가격 (시세 대비 메리트 가능성)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세 자료에 따르면 에이스퍼스트고덕의 평균 매매 평당가는 약 30,780,000원 수준이나, 이는 전체 건물 평균이며 본 물건의 구체적인 층수, 향, 위치에 따라 차이가 클 수 있습니다. 감정가(185,000,000원)를 건물면적(39.49㎡, 약 11.95평)으로 나눈 평당 감정가는 약 15,480,000원으로, 시장 평균보다 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

그러나 고덕신도시 상가 공실률 증가 및 군사보호구역 등 개발 관련 리스크를 고려할 때, 지나치게 높은 입찰가는 지양해야 합니다. 또한, 지역 내 폐기물 방치 문제와 같은 환경적 요인도 잠재적 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 건물의 구체적인 상태, 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80%~90% 수준인 약 148,000,000원 ~ 166,500,000원 범위에서 시작하여, 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 금액을 올려가는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세, 현재 임대 현황, 공실률, 관리비, 최근 유사 물건 낙찰가 등을 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.