나이스옥션 법원경매 성남 2025타경329 [1] 경기도 하남시 망월동 1079-1 우성미사타워 13층1305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""지하철5호선 미사역"" 북서측에 소재하며, 주위는
상업용 빌딩 및 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역 임.

교통상황

본건까지 승용차량 진출입이 비교적 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고,
본건 남동측 직선거리 약500미터 이내에 지하철5호선 미사역이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건물 내 13층 1305호로서
(사용승인일 : 2017.05.26일)

외벽: 외장석재 붙임 및 시스템 창호(유리) 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 및 석재 마감 등

이용상태

13층 1301호부터 1308호까지 호별 내부 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중인 집합건물
(일명 튼 상가)이고, 골프연습장(GDR) 설비 등이 되어 있는 운동시설임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 설비, 도시가스 설비, 지하 주차장 시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사각형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 차인도 분리된 왕복4차선의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 공공주택지구,
배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문조사 되나, 자세한 임대사항 등은 미상임.

물건 비고

1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 매각목적물 및 평가에 포함됨
2.13층 1301호~1308호까지 호별 내부 경계벽을 제거하여 골프연습장 설비 등 되어 있는 운동시설 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 성남지원 2025타경329 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079-1, 우성미사타워 13층 1305호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건물 내 13층 1305호

사용승인일: 2017년 5월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 329,000,000원

토지면적: 2188.50㎡ (약 662.07평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 72.96㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북서측에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩 및 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역입니다. 우성미사타워는 신축된지 얼마 되지 않은 건물로, 현대적인 외관을 자랑합니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

승용차량 진출입이 비교적 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 또한, 본건 남동측 직선거리 약 500미터 이내에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 미사역까지 도보로 약 5~7분 정도 소요됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본건에는 과거 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 설정되었으나 모두 말소된 상태입니다. 등기부채권 총액은 345,588,562원입니다.

- 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당권, 2017-06-15 접수, 174,000,000원)

- 이후 권리사항: 을2 (스타아티스트 근저당권), 갑5 (서울신용보증재단 가압류), 갑6 (하나은행 임의경매), 갑7 (국민건강보험공단 압류) 등이 모두 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

탐문 조사 결과 임대 중인 것으로 파악되었으나, 자세한 임대사항은 미상입니다.

- 임차인: (주)골프존

보증금: 250,000,000원

차임: 14,300,000원

사업자 등록일: 2020-04-28

대항력: 없음

- 임차인: 비타민골프주식회사

보증금: 25,000,000원

차임: 1,200,000원

사업자 등록일: 2018-07-16

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로도 이용 가능합니다. 현재 본건을 포함한 13층 1301호부터 1308호까지 내부 경계벽이 제거되어 일체로 이용 중이며, 골프연습장(GDR) 설비 등 운동시설로 활용되고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하고 있는 지역입니다. 비교적 최근에 개발된 신도시 지역으로, 젊은 인구층과 직장인 수요가 풍부합니다. 다양한 상업시설, 병의원, 금융기관 등이 밀집하여 있어 유동인구가 많으며, 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 설비, 도시가스 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 다양한 편의시설이 있습니다.

* 쇼핑 및 문화: 스타필드 하남이 차량으로 가까운 거리에 위치해 있으며, 다양한 쇼핑, 외식, 엔터테인먼트 시설을 이용할 수 있습니다.

* 여가 및 운동: 스카이짐X스카이필라테스, 나우PT스튜디오 등 다수의 피트니스 센터와 운동 시설이 주변에 위치해 있어 운동하기 좋은 환경입니다. 또한, 앵무새 카페, 만화 카페, 고양이 카페, 보드게임 카페, 방탈출 카페, 롤러스케이트장 등 다양한 엔터테인먼트 시설이 있어 여가 시간을 활용하기에 좋습니다.

* 기타: 미사역 주변으로 다수의 식당, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 시설

지하철 5호선 미사역이 인근에 위치하고 있어 서울 강남 및 도심 접근성이 우수합니다. 또한, 단지 주변으로 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무는 알 수 없습니다. 이는 향후 재산권 행사에 불확실성을 야기할 수 있으나, 매각 물건 및 평가에 포함되어 있습니다.

6.2. 이용상태 관련 리스크

* 통합 이용: 13층 1301호부터 1308호까지 내부 경계벽이 제거되어 일체로 이용 중인 상태입니다. 이는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 현재 운동시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 원상복구를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 전반적으로 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사역 역세권에 위치한 근린상가로, 현대적인 건물인 우성미사타워 내에 소재합니다. 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 현재 전용면적 72.96㎡(약 22.07평)의 공간이 골프연습장 등 운동시설로 일체 활용되고 있어, 해당 업종이나 유사한 서비스업으로의 임대 운영 시 높은 활용도를 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 향후 활용 계획 수립 시 원상복구 여부 및 비용 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역과 인접하여 우수한 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 주거 지역의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 업종과의 시너지: 골프연습장 등 운동시설로 활용 중인 점은 관련 업종이나 스포츠 관련 시설 운영 시 유리합니다.

* 대규모 복합상가: 우성미사타워 내 상가로, 단지 내 상권 활성화 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 스타필드 하남 등 대형 쇼핑몰과 다양한 편의시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 329,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 경매 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 대지권 미등기라는 특이사항이 존재하므로 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 구체적인 투자 가치를 산정한 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.