나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2059 [2] 경기도 성남시 중원구 상대원동 5445 성남우림라이온스밸리3차 11층1112에이호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 '상대원2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장 및 일반공장, 창고, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1112호 및 제1112A호로서,
[사용승인일 : 2009.10.01]

외벽 : 페어글라스 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 벽지도배 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가,나) 공히 아파트형공장(상호: 주식회사 유니언스)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 및 냉방설비(시스템에어컨), 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 조성한 세장형 토지로서 아파트형공장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8~10M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-28)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나 기준시점 현재 소유 법인(주식회사 유니언스)이 자가사용중인 것으로 탐문됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2059 (2)

소재지: 경기도 성남시 중원구 상대원동 5445 성남우림라이온스밸리3차 11층 1112에이호 (신주소: 경기도 성남시 중원구 둔촌대로388번길 24)

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 388,000,000원

건물 면적: 136.08㎡ (약 41.1평)

토지 지분 면적: 41.64㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2009년 10월 01일

건축물 연면적: 37,582.65㎡ (약 11,379평)

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

물건명세서 작성일: 2026년 04월 30일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 '상대원2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트형공장, 일반공장, 창고, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 현황: 북하향 완경사지를 조성한 세장형 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다.

도로 상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 8~10M의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 재생사업지구, 일반산업단지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 신한은행 근저당권(권리금액 420,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 부담이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사유니알케미

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 593,409,896원 (해당 금액은 모두 말소 대상입니다.)

4. 상권분석

입지: 본 물건은 성남시 중원구의 핵심 산업단지 지역에 위치하여, 주변 산업 기반시설과의 연계성이 우수합니다.

주변 시설: 인근에 다수의 아파트형공장, 일반공장, 물류창고 등이 밀집해 있어 관련 산업 업종의 사업체들이 집적되어 있으며, 이는 시너지 효과를 창출할 수 있는 환경입니다.

업종 적합성: 지식산업센터 및 아파트형공장 용도로, IT, 제조, 연구개발, 디자인 등 다양한 업종의 기업들이 사업장을 운영하기에 적합한 환경을 제공합니다.

잠재적 임대 수요: 성남시의 지속적인 산업 발전과 더불어, 해당 지역은 기업들의 입주 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: '상대원2동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 각종 행정 업무 처리가 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 성남시 내 주요 도로망 및 수도권 접근성이 우수하여 물류 이동 및 직원들의 출퇴근이 비교적 수월한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 본 건물은 2009년 10월 1일에 사용승인되어 약 17년 경과되었습니다. 향후 건물 유지보수 및 시설 개선을 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

비행안전구역 지정: 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항 및 관련 작전에 영향을 줄 수 있는 규제나 제약이 있을 수 있습니다. 이 부분은 실제 해당 구역 내에서 발생할 수 있는 제약 사항에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

유동화 물건 특성: 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 관련 법규 및 절차에 따라 경매가 진행되므로, 특이사항 발생 시 관련 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구의 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 사업체 운영에 필요한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 낙찰자의 권리 확보에 유리하며, 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 준공 연식과 비행안전구역 지정, 유동화 물건이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

성남시 산업클러스터 내 핵심 입지: 주변 산업단지 및 다양한 기업들과의 연계를 통한 사업 확장 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행되어, 낙찰 후 복잡한 권리 관계 문제 발생 가능성이 현저히 낮습니다.

우수한 수도권 접근성: 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 비즈니스 활동의 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 388,000,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 본 감정가를 기준으로 하되 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. (추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 구체적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.