나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4294 [2] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제257호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철 분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철 분당선 "야탑역"이 소재하고 있어, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내
기호(1): 지2층 254호, 기호(2): 지2층 257호로서,

외벽 : 복합판넬 및 대리석 등 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 페어글래스창호 마금 등임.

이용상태

기호(1): 제제2층 제254호로서, 공부상 판매 및 영업시설이나 현황 공실상태임.
기호(2): 제제2층 제257호로서, 공부상 판매 및 영업시설이나 현황 공실상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수시설, 전기설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로에 접하며, 북측으로 대로, 동측으로 광대로의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

오픈형 상가로 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2024타경4294 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제257호

* 건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

* 용도: 판매시설

* 감정가: 43,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 2.34㎡ (약 0.71평)

* 토지 지분: 2.3371㎡ (약 0.71평)

* 건물면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

* 건물 지분: 5.22㎡ (약 1.58평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철 분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철 분당선 "야탑역"이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 건물 구조 및 규모

* 건물은 철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 규모의 복합 건물입니다.

* 해당 물건은 지하 2층 제257호에 위치합니다.

* 건물은 1995년 4월 24일 사용 승인되었으며, 해당 호수의 등기일은 2022년 9월 9일입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있습니다.

* 또한 자동차정류장으로 이용되고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시 계획 및 법률에 따른 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아 임대료 및 보증금 등이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 시설

* 해당 건물은 성남(분당)여객자동차터미널, 판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설, 제1종 근린생활시설 등 다양한 용도로 복합 운영되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 야탑역을 중심으로 홈에버, 뉴코아 등 대형 할인점과 성남종합버스터미널, 테마폴리스, 홈플러스 등이 위치하여 유동인구가 많습니다.

4.3. 현재 이용 상태

* 본건 호수는 공부상 판매 및 영업시설로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 분당선 야탑역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 야탑역 주변으로 홈플러스, CGV, 병원, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 지하 2층에 야탑역과 연결되는 지하보도가 있어 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주변 시설 (외부 조사 기반)

* 본 건물(테마폴리스) 내에는 홈플러스, CGV, 스타벅스, 할리스 커피, 써브웨이 등 다양한 브랜드 매장 및 식음료 매장이 입점해 있습니다.

* 주변 지역은 주거단지와 상업, 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 지역에 쓰레기 소각장 등 직접적인 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성남시는 상대원동에 최첨단 소각장 건립을 추진 중이며, 분당구 금곡동에는 노후화된 쓰레기 매립장의 대체 부지 확보에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이러한 시설들은 직접적인 영향을 미치기보다는 지역 전체의 환경 정책과 관련된 사안으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자금 회수에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 면적 제약

* 건물 면적이 5.22㎡ (약 1.58평)으로 매우 작아 활용도가 제한적이며, 경쟁력 있는 업종 유치나 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 규제 사항

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관련 불확실성

* 임대차 관계가 명확히 확인되지 않고 임대료 및 보증금이 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으며, 인수되는 권리가 없더라도 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 우수성

* 지하철 분당선 야탑역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 대로변에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 복합 터미널 및 대형 상업 시설이 밀집한 지역으로 유동인구가 풍부합니다.

7.2. 복합 건물 시너지

* 여객자동차터미널, 판매시설, 문화시설 등이 집적된 복합 건물 내에 위치하여 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.3. 소형 점포 장점

* 작은 면적으로 인해 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

7.4. 경매 메리트

* 법원 경매를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 분당선 야탑역 초역세권에 위치한 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 내에 있는 소형 판매시설입니다. 야탑역 주변의 발달된 상권과 풍부한 유동인구, 편리한 교통망은 분명한 입지적 강점입니다. 그러나 5.22㎡ (약 1.58평)이라는 매우 작은 면적은 활용 및 임대에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 현재 공실 상태라는 점은 즉각적인 수익 창출에 대한 어려움을 시사합니다. 또한 임대차 관계가 불명확한 부분도 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 소형 점포임을 감안하여 업종 선정 및 임대 전략 수립이 신중하게 이루어진다면, 역세권이라는 입지적 이점을 활용한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 43,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 현재의 공실 상태, 점포의 협소한 면적, 향후 임대 가능성 및 지역 내 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 경쟁력 있는 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.