나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4393 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층611호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석감정 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지하철역 주변으로 각종 상업용 및 업무용 건물 등이 밀집한 지대임.

교통상황

본건 소재 건물에 차량 출입이 용이하며, 고속버스터미널 및 지하철 야탑역이 인접하고, 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 양호시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내 지2-611호로서,
외벽: 복합판넬붙임 및 화강석붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

판매시설(점포)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 소화전, 에스컬레이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 터미널 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약40미터, 남측 및 서측으로 약20미터, 북측으로 약25미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(분당) , 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접합) , 자동차정류장 , 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

오픈형 상가로 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4393 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층611호

용도: 판매시설

감정가: 39,000,000원

토지면적: 2.37㎡ (약 0.72평)

토지지분: 2.3688㎡ (약 0.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물지분: 5.29㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 오픈형 상가로 현재 공실 상태임.

주의사항: 오픈형 상가로 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지하철역 주변으로 각종 상업용 및 업무용 건물 등이 밀집한 지역임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물에 차량 출입이 용이하며, 고속버스터미널 및 지하철 야탑역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 또한 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 양호한 편임.

2.3. 건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내 지2층611호임.

외벽: 복합판넬붙임 및 화강석붙임 등 마감.

내벽: 몰탈위 페인트 마감.

창호: 샷시 창호임.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 평지로서 터미널 및 상업용 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 40미터, 남측 및 서측으로 약 20미터, 북측으로 약 25미터 포장도로에 접해 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2003-05-03) - 채권자: 강순호, 권리금액: 64,171,000원. 현재 말소 처리됨.

* 본 경매 사건의 임의경매 개시 결정은 갑4 (접수일자: 2024-07-29, 채권자: 강순호)에 의한 것이나, 등기부요약상 말소로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차상 변동이 있거나 이미 취하, 완료되었을 가능성을 시사하나, 사건번호가 활성 상태이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 기타 권리사항: 갑1 소유권이전(신탁재산의 귀속), 갑2 압류(성남시분당구), 갑3 압류(서초세무서)는 모두 말소 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 64,171,000원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 야탑역 북서측 인근에 위치하며, 지하철역 및 버스터미널 주변의 각종 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 지역으로, 분당의 주요 상권 중 하나로 분석됩니다. 야탑역 주변은 대로변을 중심으로 학원가 및 프랜차이즈, 대형 식당 등이 밀집하여 직장인 및 다양한 연령층의 유동 인구가 많습니다. 홈에버, 뉴코아아울렛, 고속버스터미널 등 대형 건물들과 상권이 발달되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

4.2. 업종 분석

판매시설로 용도 지정되어 있으며, 현재 공실 상태입니다. 주변 상권의 발달 정도와 높은 유동 인구를 고려할 때, 적합한 업종 선정 시 상권 활성화에 기여할 수 있을 것으로 보입니다.

4.3. 공실 리스크

현재 공실 상태인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 이는 낙찰 후 임대차 전략을 통해 극복 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

야탑역(수인분당선), 고속버스터미널, 버스정류장이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에는 각종 상업 시설, 병원, 식당 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성도 우수합니다.

5.2. 환경 정보

본건이 속한 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물은 연면적 20만㎡ 이상 규모의 대형 복합건물로, 과거부터 지역의 주요 시설로 기능해 왔습니다. 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으나, 이는 직접적인 혐오시설보다는 환경적 제한사항으로 해석됩니다.

5.3. 기타

건물 자체는 철골철근콘크리트조로 지하 4층, 지상 7층 규모를 갖추고 있으며, 공동 위생 및 급배수, 중앙 냉난방, 승강기, 소화전, 에스컬레이터 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 적은 면적

건물 면적이 5.29㎡ (약 1.60평)으로 매우 작아, 운영 가능한 업종의 선택 폭이 제한적일 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.3. 권리관계 불분명

등기부상 임의경매 개시 결정에 "말소" 표기가 되어 있어, 경매 절차의 현재 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 사건번호가 활성 상태로 조회됨)

6.4. 토지이용계획 제한

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동, 야탑역과 고속버스터미널을 끼고 있는 핵심 상권 내에 위치한 소형 판매시설입니다. 교통 및 상업 시설 접근성이 매우 우수하며, 주변 상권 활성화로 인한 잠재적 가치가 높습니다. 현재 공실 상태이며 면적이 매우 작다는 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 저렴한 감정가 대비 입지적 장점을 고려할 때 소형 상가 투자처로서 매력적입니다. 권리관계상 일부 불분명한 점이 있으나, 법원 경매 절차상 문제가 없다면 저평가된 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 야탑역 및 고속버스터미널 인근의 초역세권, 중심 상업지구 내 위치.

* 높은 유동인구: 풍부한 배후 수요와 대중교통 이용객으로 인한 잠재적 고객 확보 용이.

* 저렴한 감정가: 39,000,000원의 감정가로 소형 상가 투자 진입 장벽이 낮음.

* 무권리 인수: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 운영 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 39,000,000원이며, 인수할 임차 보증금이 없는 상황입니다. 소형 상가임에도 불구하고 야탑역 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 시세 및 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 희망 시, 현장 방문을 통해 상가의 실제 상태 및 주변 상권 시세, 공실률 등을 면밀히 조사한 후, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.