나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4208 [2] 경기도 광주시 추자동 462-15 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포 추자지구 서희스타힐스 아파트" 북측 인근에 위치 하며 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1,2) 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도"참고)

설비내역

기호(1,2) 기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2) 남동측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측 및 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함. 기호(2) 본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구 역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[오포초교])<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치 제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대 책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2) 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

현황 '204동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경4208 (2) 사건으로 경매 진행 중이며, 경기도 광주시 추자동 462-15 번지 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

감정평가액은 153,000,000원이며, 토지면적은 64.12㎡ (약 19.39평), 건물면적은 59.87㎡ (약 18.11평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 수OOO (수협은행)입니다.

건축물대장상 건물은 2014년경 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층에 해당하며, 전용면적은 59.87㎡ (약 18.11평)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포 추자지구 서희스타힐스 아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 29일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(134,400,000원)입니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류 권리(경기광주세무서장, 광주시, 경기신용보증재단, 국민건강보험공단)가 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 150,800,000원입니다.

임차인 현황으로는 김우연 씨가 확인되나, 보증금과 차임이 0원이고 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 48.15㎡ (약 14.56평), 1층, 135,000,000원 (한솔파크빌)

* 2026년 5월 27일: 55.82㎡ (약 16.89평), 1층, 140,000,000원 (우성)

* 2026년 5월 15일: 67.49㎡ (약 20.42평), 3층, 140,000,000원 (그랜드빌)

본 건은 전용면적 약 18.11평, 4층에 위치합니다. 최근 거래된 20.42평, 3층 매물이 1.4억원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 1.53억원은 시세 대비 소폭 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 하지만 4층이라는 층수 이점을 고려하면 합리적인 범위 내로 판단됩니다.

주변은 주거 지역으로, 오포초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 보입니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근이 편리합니다.

* 교육: 오포초등학교, 오포중학교, 오포고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 일부 근린생활시설이 존재하며, 광주시 중심지 접근성도 고려할 수 있습니다.

* 환경: 다세대 및 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 주변으로 임야 등 녹지 공간도 일부 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항: 본 건은 등기부상 주소와 달리 현황 '204동'으로 표기되어 있다는 점은 현장 확인이 반드시 필요한 중요한 사항입니다. 이는 실제 위치나 구조상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오포초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 거래 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 깨끗하고 인수할 부담이 적은 물건입니다. 최근 실거래가 대비 감정가는 상단에 위치하나, 4층이라는 층수 이점과 주변 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 현황 동 표기상의 불일치와 토지거래허가구역 지정은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 양호한 주거 환경과 교육 여건을 갖추고 있으며, 광주시 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 층수 이점: 4층이라는 층수는 1층이나 저층보다 선호도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 최근 시세(유사 면적, 1-3층): 135,000,000원 ~ 140,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건은 4층이라는 장점이 있으나, 감정가가 최근 시세 상단에 근접하며, 현황 동 표기 불일치 및 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근 시: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 적극적 접근 시: 135,000,000원 ~ 140,000,000원

종합적으로, 최근 시세를 반영하고 층수 이점을 고려하며 리스크 요인을 감안할 때, 135,000,000원 ~ 138,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 '204동' 표기 관련 사항을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.