나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53017 [2] 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '마천역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상7층 건물 내 제1층 제107호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022-06-21) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 기호(가): 음식점 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(휴게음식점)), 기호(나): 사무실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제2종근린생활시설(일반음식점)), 기호(다): 공실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(소매점))상태입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다. 2. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53017 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 2층 203호

* 건물명: 북위례가하프라자

* 용도: 제1종근린생활시설 (소매점) (건축물대장상) / 현재 공실 (현황)

* 감정가: 407,000,000원

* 토지면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

* 건물면적: 33.93㎡ (약 10.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 회천농업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2022년 6월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ‘마천역’이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 16일 접수된 회천농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사지타워 (2022-06-29)

* 근저당: 회천농업협동조합 (2022-11-16, 330,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 회천농업협동조합 (2025-09-17, 2,028,563,927원) - 말소

* 압류: 하남시 (2026-03-12) - 말소

* 등기부채권 총액: 330,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 정보상 인수할 보증금은 없습니다. 임차인 정보의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 위례지구 내 근린상업지역에 위치하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지들이 자리 잡고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 건축물물리적 현황상 본건(203호)은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

* 2022년 준공된 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 위례숲초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 교통: 지하철 5호선 마천역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 기존 상권이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구)에 속하며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있으나, 이는 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한정되며 본 건과 같은 근린상가 거래에는 해당되지 않아 직접적인 제한 사항은 아닙니다.

* 공실 위험: 본 건(203호)은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 임대수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 시장 변동성: 신규 개발 지역의 특성상 향후 상권 변화 및 공실률 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 위례지구에 위치한 신축 상가 건물(북위례가하프라자) 내 2층 203호입니다. 지하철 5호선 마천역 이용이 가능한 교통 여건과 주변 아파트 단지의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없이 깨끗한 등기 상태입니다. 다만, 현재 공실 상태라는 점과 신규 개발 지역의 상권 변동성은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례지구 내 신축 상가로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 대규모 아파트 단지의 안정적인 배후 수요.

* 역세권(지하철 5호선 마천역) 및 도로망 이용 편리.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 본 건(203호)의 경우 현재 공실 상태이나, 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 향후 임차인 확보 시 안정적인 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사, 주변 상권의 임대료 및 공실률 분석, 경쟁 물건 조사 등 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 407,000,000원을 기준으로 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.