나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53017 [3] 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '마천역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상7층 건물 내 제1층 제107호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022-06-21) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 기호(가): 음식점 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(휴게음식점)), 기호(나): 사무실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제2종근린생활시설(일반음식점)), 기호(다): 공실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(소매점))상태입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다. 2. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53017 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 학암동 647, 북위례가하프라자 1층 107호, 110호, 112호 (추정)

* 본건은 건물 구조상 1층에 3개 호실(107호 외 2개호)이 포함되어 있으며, 현재 음식점, 사무실, 공실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 제공된 주소인 1층 112호는 이 중 하나일 것으로 추정됩니다.

* 용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 1,200,000,000원

* 토지면적: 11.89㎡ (약 3.6평)

* 토지지분: 11.89㎡ (약 3.6평)

* 건물면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

* 건물지분: 36㎡ (약 10.9평)

* *상기 면적은 1층에 포함된 3개 호실의 총합 면적으로 보입니다.*

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 회천농업협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 / 지상 7층

* 사용승인일: 2022년 6월 21일 (신축 건물)

* 건물 전체 호수: 55호

* 건물 전체 주차 대수: 46대

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 '마천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 종합적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 북서측, 북동측, 남동측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 16일 접수된 회천농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,092,000,000원

* 본 건은 회천농업협동조합의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부 상 추가 권리 내역:

* 신탁재산의 귀속 관련 사항 (주식회사지타워)

* 하남시의 압류 (2026년 3월 12일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있습니다. (세부 내용 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건은 집합건축물대장 상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 음식점, 사무실, 공실로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 공존하여, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 위례숲초등학교가 인근에 위치하여 주중 유동인구 발생이 예상됩니다.

* 건축 연도: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 위례숲초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 마천역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 확보됩니다.

* 편의 시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지역 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 절차 및 추가적인 시간, 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이지만, 관련 법적 사항 추가 확인 필수)

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존속 여부, 내용, 행사 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정 등을 고려할 때, 현 근린상가 용도에 직접적인 큰 제약을 줄 가능성은 낮습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 개발 계획과의 연관성을 검토할 필요가 있습니다.

* 건축법 관련 사항: 본건은 집합건축물로서 여러 호실이 포함되어 있습니다. 각 호실별 공부상 현황과 실제 이용 현황이 일치하는지, 불법 건축물은 없는지 상세한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 위례신도시 내에 위치한 신축 근린상가로, 초등학교 및 아파트 단지 인근에 자리하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다. 지하철 5호선 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 2022년 사용승인된 건물이므로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 현재 3개 호실(음식점, 사무실, 공실)로 이용 중인 것으로 파악되며, 각 호실의 법적 공부와 실제 이용 현황이 일치하는지, 그리고 향후 공실 리스크는 없는지 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 신축 건물: 2022년 6월 사용승인을 받은 건물로, 설비 및 시설이 현대적입니다.

* 우수 입지: 위례신도시, 초등학교 인근, 아파트 배후 수요 확보.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 마천역 이용 가능, 차량 접근성 양호.

* 다용도 상가: 음식점, 사무실, 소매점 등으로 활용 가능한 근린생활시설.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 다수 호실이 일괄 매각되어 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,200,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없고, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가 수준을 기준으로 검토할 수 있습니다.

하지만, 임대 관계 미상, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 가능성, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 예상 수익률 등에 대한 추가적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 감정가 1,200,000,000원을 참고하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

10. 주변 시설 조사 결과

해당 물건의 주변 지역에 대한 통상적인 지도 서비스 및 검색을 통해 조사한 결과, 통상적인 상업 및 주거 지역에 해당하며, 직접적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.