나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16433 [3] 인천광역시 강화군 하점면 창후리 409-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하나 운행횟수 등을 고려하면
대중교통을 이용한 접근은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지,
기호(3) : 부정형의 평지로서 주거나지,
기호(4) : 사다리형의 평지로서 주거나지,
기호(5) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태,
기호(6) : 부정형의 평지로서 묵전 상태,
기호(7) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4),(6)은 지적도상 노폭 약 2미터 도로와 접하며, 현황 남동측으로 3미터
내외의 진입도로를 통하여 진출입하며, 기호(5)는 지적도상 맹지로 인접필지를 통하여
출입하며, 기호(7)은 지적도상 서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육
제한구역(2023-04-06)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역
＜수도권정비계획법＞, ［추가기재사항］※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사지 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물감정평가명세표", "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 특별매각조건으로서 기호 5. 6. 7.은 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 본건 주위는 인접필지간 경계가 불확실한 순수 농촌지대로서, 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계등은 측량 등 별도 확인이 필요함.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
4. 본건은 각 공부상 지목은 전이나 현황은 기호5. 갈대가 우거져 있는 사다리형의 평지, 기호6. 잔디가 식재되어 있는 부정형의 평지, 기호7. 소폭의 농로로 사용되고 있는 사다리형의 평지로서 각 묵전 상태임.
5. 기호 5.(을구 순위번호 11번), 기호 6.(을구 순위번호 5번), 기호 7.(을구 순위번호 7번)의 각 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 1항 참조) 매수인이 이를 취득함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16433 (3)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 창후리 409-2

용도: 전 (농경지)

감정가: 115,940,000원

토지면적: 682.00㎡ (약 206.30평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외됨)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 발급 필수, 공동담보, 유동화물건.

주의사항:

* 본건의 기호 5, 6, 7 필지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수인의 매수보증금이 반환되지 않습니다.

* 본건 토지 주위는 인접 필지 간 경계가 불확실한 순수 농촌 지역으로, 정확한 위치, 면적, 그리고 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량 등을 통해 확인이 필요합니다.

* 각 공부상의 지목은 '전'이나, 현황은 기호 5번 필지의 경우 갈대가 우거져 있는 상태, 기호 6번 필지는 잔디가 식재된 상태, 기호 7번 필지는 소폭의 농로로 사용되는 상태로서, 모두 묵전(방치된 농지) 상태입니다.

* 기호 5번 (을구 순위번호 11번), 기호 6번 (을구 순위번호 5번), 기호 7번 (을구 순위번호 7번) 필지의 각 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로, 매수인이 이를 취득합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변의 농촌 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 접근성은 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 토지별로 도로 접근성이 다릅니다. 일부 필지(기호 1, 3, 4, 6)는 지적도상 약 2미터 도로와 접하며, 현황 남동측으로 3미터 내외의 진입도로를 통해 접근 가능합니다. 기호 5번 필지는 지적도상 맹지로 인접 필지를 통해 출입해야 하며, 기호 7번 필지는 지적도상 서측으로 약 8미터 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재법, 시 문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 전반적인 권리관계: 본건 토지에는 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 기호 5번 (을구 순위번호 11번), 기호 6번 (을구 순위번호 5번), 기호 7번 (을구 순위번호 7번) 필지에 설정된 각 요역지 지역권은 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 민법 제292조 1항에 따른 것으로, 매수인의 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 을구 순위번호 12번 하나은행 근저당권(접수일자: 2022-12-29)이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. 이 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 모든 권리관계의 정확한 말소 여부는 등기사항전부증명서 및 법원 공고문을 통해 최종 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 강화군 하점면 창후리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지와 임야가 넓게 분포하고 있습니다. 주거 시설로는 농가주택이 산재하며, 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 부족하여, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통망: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편함이 있습니다.

* 기타: 교육, 의료 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 인프라가 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 의무: 본건 토지(기호 5, 6, 7)는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 낙찰받더라도 매수인의 매수보증금은 법원에 귀속될 수 있습니다.

* 경계 및 현황의 불확실성: 본건은 인접 필지 간 경계가 불분명한 지역에 속해 있어, 정확한 토지 위치, 면적, 그리고 경계 확인을 위한 별도의 측량 작업이 필수적입니다.

* 묵전 상태의 토지: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 방치된 농지(묵전) 상태이므로, 실제 경작이나 개발을 위해서는 토지 정지 작업 등 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

* 지역권 인수: 특정 필지(기호 5, 6, 7)에 대한 지역권(요역지 지역권)을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 해당 토지의 활용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 문화재 관련 규제: 계획관리지역 등 용도지역 제한 외에, 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 관련 인허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 맹지 가능성: 기호 5번 필지는 지적도상 맹지로 추정되어, 토지 활용을 위한 통행로 확보 방안을 사전에 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 강화군에 위치한 농경지 토지로, 현재 묵전 상태이며 농지취득자격증명 발급이 필수적인 물건입니다. 경계의 불확실성, 지역권 인수, 문화재 관련 규제 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 다만, 강화군이라는 입지 조건과 농지로서의 잠재적 활용 가능성을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 하지만 높은 채권 총액은 본건 경매의 주요 특징이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강화군 지역 개발 잠재력: 수도권과의 접근성이 개선되면서 관광 및 휴양지로서의 가치가 상승하고 있는 강화군에 위치합니다. 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 경매 시장 특성상, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 115,940,000원입니다.

* 등기부채권 총액은 1,564,696,400원으로, 감정가를 매우 초과하는 높은 부채가 설정되어 있어 경매 진행 가능성은 높습니다.

* 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 본건 토지(기호 5, 6, 7)의 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차

* 토지 경계 확인을 위한 측량 비용 및 결과

* 요역지 지역권 인수 시 실제 토지 이용에 미치는 영향

* 문화재 보호 구역 지정 여부 및 개발 제한 범위

* 강화군 하점면 창후리 일대 유사 농지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 동향

* 향후 토지 이용 계획(농업, 주말농장, 개발 등)에 따른 가치 평가

* 상기 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 답사, 전문가(경매 컨설턴트, 법률 전문가)와의 상담, 그리고 해당 지역의 부동산 시장 조사 결과가 뒷받침되어야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.