나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16433 [2] 인천광역시 강화군 하점면 창후리 409-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하나 운행횟수 등을 고려하면
대중교통을 이용한 접근은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지,
기호(3) : 부정형의 평지로서 주거나지,
기호(4) : 사다리형의 평지로서 주거나지,
기호(5) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태,
기호(6) : 부정형의 평지로서 묵전 상태,
기호(7) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4),(6)은 지적도상 노폭 약 2미터 도로와 접하며, 현황 남동측으로 3미터
내외의 진입도로를 통하여 진출입하며, 기호(5)는 지적도상 맹지로 인접필지를 통하여
출입하며, 기호(7)은 지적도상 서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육
제한구역(2023-04-06)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역
＜수도권정비계획법＞, ［추가기재사항］※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사지 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물감정평가명세표", "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 본건 주위는 인접필지간 경계가 불확실한 순수 농촌지대로서, 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계등은 측량 등 별도 확인이 필요함.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 사다리형의 평지로서 주거나지임.
3. 기호 4.(을구 순위번호 9번)의 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 1항 참조) 매수인이 이를 취득함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경16433 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 창후리 409-1

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 33,600,000원

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통을 이용한 접근은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서 주거나지로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 및 인접관계

지적도상 노폭 약 2미터 도로와 접하며, 현황 남동측으로 3미터 내외의 진입도로를 통하여 진출입이 가능합니다. 일부 필지(기호 5)는 지적도상 맹지로 인접 필지를 통하여 출입해야 하는 상황입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재법, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을구 순위번호 10)이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

기호 4번 토지에 설정된 지역권(을구 순위번호 9번, 요역지 지역권)은 민법 제292조 1항에 따라 매수인이 취득하게 됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상으로는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,564,696,400원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대에 위치합니다. 인근에 "창후교회"가 소재합니다.

4.2. 주변 시설

대중교통 접근성은 다소 불편하며, 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나 농촌 지역 특성상 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 지역의 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

지역 특성상 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 떨어집니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 및 현황 확인 필요

주위 인접 필지 간 경계가 불확실한 순수 농촌지대로, 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 측량을 통해 별도 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 맹지 가능성

일부 필지(기호 5)의 경우 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통한 통행로 확보 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 인허가 제한 사항

계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하여 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 문화재 보호 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 중요합니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 상당하며, 유동화 물건이라는 점을 감안할 때 채권자들의 경매 진행 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 하점면의 농촌 지역에 소재한 대지로서, 건물 없이 토지만 매각 대상입니다. 현황 주거지로 이용 가능한 토지이나, 경계 불확실성, 맹지 가능성, 문화재 관련 인허가 확인 등 추가적인 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다. 농촌 지역의 특성상 조용한 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있으나, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

강화군 지역 토지로서 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 취득 권리

을구 순위번호 9번 지역권이 매수인에게 인수되는 점을 고려해야 합니다.

8.3. 감정가 대비 평가

감정가 33,600,000원은 주변 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 신중하게 판단해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금(0원)이 없으나, 경계 불확실성, 맹지 가능성, 문화재 관련 법규 등 다양한 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 종합적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.