나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16433 [1] 인천광역시 강화군 하점면 창후리 414 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하나 운행횟수 등을 고려하면
대중교통을 이용한 접근은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지,
기호(3) : 부정형의 평지로서 주거나지,
기호(4) : 사다리형의 평지로서 주거나지,
기호(5) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태,
기호(6) : 부정형의 평지로서 묵전 상태,
기호(7) : 사다리형의 평지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4),(6)은 지적도상 노폭 약 2미터 도로와 접하며, 현황 남동측으로 3미터
내외의 진입도로를 통하여 진출입하며, 기호(5)는 지적도상 맹지로 인접필지를 통하여
출입하며, 기호(7)은 지적도상 서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육
제한구역(2023-04-06)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역
＜수도권정비계획법＞, ［추가기재사항］※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사지 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물감정평가명세표", "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(2-3, 2-4)
2. 본건 주위는 인접필지간 경계가 불확실한 순수 농촌지대로서, 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계등은 측량 등 별도 확인이 필요함.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
3. 이동이 용이한 제시외 ㉠정자(13.34㎡)와 ㉡그늘막(9㎡)은 매각 및 평가에서 제외(감정평가서 참조)
4. 기호 2.의 등기사항전부증명서상의 면적은 60.1㎡ 및 도로명주소는 ‘창후로 89-6’이나, 현황 및 집합건축물대장 상 면적은 60.01㎡ 및 도로명 주소는 ‘창후로 99-5’로 표기되어 있음.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
5. 기호 1.(을구 순위번호 5번), 기호 3.(을구 순위번호 5번)의 각 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 1항 참조) 매수인이 이를 취득함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16433 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 창후리 414

용도: 단독주택

감정가: 150,232,110원

토지면적: 552.00㎡ (약 167.0평)

건물면적: 60.10㎡ (약 18.2평) (건축물대장상 60.01㎡)

제시외건물: 16.20㎡ (이동이 용이한 정자, 그늘막은 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (본건 임의경매 신청)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 하점면 창후리 소재 "창후교회" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장의 운행 횟수를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 문화재보호법 등 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2024타경16433호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 29일자 하나은행 근저당권(을6)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당: 김옥자, 홍철호, 하나은행(임의경매); 가압류: 한국무역보험공사, 인천신용보증재단, 국민은행)

다만, 2022년 10월 11일자 현원서 외 1명의 요역지 지역권(등기사항전부증명서상 을구 순위번호 5번)은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 형태입니다.

인근 "창후빌라"(지번 557, 건축년도 2002년)의 최근 매매 사례를 보면, 94.8㎡ 연립주택이 2024년 11월 30일 4.3억 원에, 99.75㎡ 연립주택이 2025년 5월 1일 4.5억 원에 거래되었습니다. (해당 자료는 단독주택인 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.)

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 소재지를 통해 해결해야 합니다.

교통: 대중교통 접근성이 다소 불편하며, 자가용 이용이 필수적입니다.

주변 혐오시설 확인: 주변 지역에 명확히 드러난 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 계획관리지역 내 가축사육제한구역에 해당하므로, 인근에 축산업 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 문화재보호구역 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

경계 불확실: 본건 토지는 인접 필지 간 경계가 불확실하여 정확한 위치, 면적, 경계 확인을 위한 별도의 측량 등 사전 조사가 반드시 필요합니다.

공부와의 차이: 건물 면적 및 도로명 주소가 등기부등본과 현황(집합건축물대장) 상 다르게 표기되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

제시외 건물 제외: 이동이 용이한 정자(13.34㎡)와 그늘막(9㎡)은 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 취득 대상이 아님을 유의해야 합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 문화재 보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 등에 따른 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

도로 접근성: 일부 토지는 지적도상 좁은 도로에 접하거나 맹지에 해당하므로, 현황 도로 이용 가능 여부 및 인접 토지와의 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 강화군에 위치한 단독주택 및 토지 일괄매각 물건입니다.

넓은 토지 면적(552㎡)은 장점이나, 건물 면적(60.01㎡)은 작고 주위는 농촌 지역으로 대중교통 이용이 불편한 점을 고려해야 합니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 지역권 등 인수되는 권리가 있습니다.

부동산 경계, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등 명확한 사전 조사가 필요한 물건으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 개발 또는 전원생활 가능성.

향후 강화군 지역의 발전 가능성에 따른 토지 가치 상승 기대.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과 창출.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 150,232,110원

본건은 넓은 토지 면적과 농촌 지역 특성을 가지는 단독주택입니다. 인근 연립주택 거래 사례(4.3억~4.5억)는 있으나, 본건과는 물건의 성격이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

토지 이용 제한, 경계 불확실성, 공부와의 차이 등 리스크 요소를 감안하고, 감정가를 기준으로 산정 시, 110%~120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.