나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506080 [3] 인천광역시 중구 을왕동 827-11 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산해수욕장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면, 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(4),(7)은 모두 완경사지를 평탄화하여, 상업용(펜션부지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (4)는 서측의 도로를 이용중이며, 기호(7)은 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(7)은 공히
자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면
고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)
<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히
일반목구조 일반(목구조)경사지붕 단층건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2010-11-16)

이용상태

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히 상업용주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 제1종근린생활시설(기호 2, 5, 8) 및 단독주택(기호 3, 6, 9)으로 표기 되어 있으나, 현황은 "펜션"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록9.는 주용도가 등기사항전부증명서상 "단독주택"으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021.10.18.자 변경으로 인하여"제1종근린생활시설"로 기재되어 있고, 현황은 목록8.를 포함하여 펜션으로 이용중임.(감정평가서 참조)
3. 본건 토지의 대부분은 목록8,목록9 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하고, 목록8. 건물은 공부상 "비-3 가동"이나 현황은 "101호"이고, 목록9.건물은 공부상 "비-3 나동"이나 현황은 "102호"임.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경506080 (3)

* 소재지: 인천광역시 중구 을왕동 827-11

* 용도: 숙박시설 (등기사항전부증명서상 "단독주택"이나 건축물대장상 2021.10.18.자로 "제1종근린생활시설"로 변경되었으며, 현황 펜션으로 이용 중)

* 감정가: 823,132,900원

* 토지면적: 658.00㎡ (약 199.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 67.70㎡ (약 20.45평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 2. 목록9.(건물 나동)은 등기사항전부증명서상 주용도가 "단독주택"으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021.10.18.자로 변경되어 "제1종근린생활시설"로 기재되어 있으며, 현황은 목록8.(건물 가동)을 포함하여 펜션으로 이용 중임. (감정평가서 참조)

* 3. 본건 토지의 대부분은 목록8, 9 건물 및 마당의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인 필요. 목록8. 건물은 공부상 "비-3 가동"이나 현황은 "101호"이며, 목록9. 건물은 공부상 "비-3 나동"이나 현황은 "102호"임. (현황조사서 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산해수욕장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

* 인접 도로상태: 토지 기호(1),(4),(7)은 서측의 도로를 이용중이며, 기호(7)은 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을3 근저당권 (2010.04.30. 접수, 엠씨아이대부주식회사)

* 건물 등기부: 을1 근저당권 (2011.04.22. 접수, 엠씨아이대부주식회사)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상 을3, 을8, 을9 근저당권 및 관련 근질권, 갑12 압류, 갑14 임의경매 (신포중앙새마을금고) 등

* 건물 등기부상 을1, 을2 근저당권 및 관련 근질권, 을3 근저당권 공동담보목록, 갑8 압류, 갑10 임의경매 (신포중앙새마을금고) 등

* 인수되는 권리:

* 등기사항 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 왕산해수욕장 인근으로 관광지로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 펜션 및 단독주택이 혼재하는 지역임.

* 이용 현황: 현황 펜션으로 운영 중으로, 숙박 시설로서의 상권 형성 가능성이 높음.

5. 생활정보

* 대중교통: 인근 버스정류장이 있으나 배차 간격이 길어 대중교통 이용에 다소 불편이 예상됨.

* 편의시설: 왕산해수욕장 등 관광 시설 인근에 위치.

* 주변 시설: 본건은 인천국제공항의 장애물제한표면구역(수평표면)에 해당하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있으며, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음. 주변에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불확실성: 본건 토지의 대부분이 건물 및 마당의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량 확인이 필요함.

* 공부와 현황의 차이: 건축물대장상 용도가 변경되었고, 건물 번호 및 호수 표기가 공부와 현황이 다르게 운영되고 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 대중교통 불편: 주요 이동 수단이 차량이 될 가능성이 높으며, 대중교통 이용객 유치에 한계가 있을 수 있음.

* 도시계획상 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 중구 을왕동, 왕산해수욕장 인근에 위치한 펜션 부지로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 펜션 운영 등 숙박 시설로서의 활용 가치가 기대됨.

* 등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 인수 부담이 적은 편임.

* 다만, 토지 경계의 불확실성, 공부와 현황의 차이, 대중교통의 불편함, 도시계획상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 숙박시설(펜션)로 운영 가능성이 높음.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 운영의 효율성을 높일 수 있음.

* 명확하게 소멸되는 권리가 많아 권리 분석 상 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 823,132,900원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황 분석을 통해 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.