나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506080 [1] 인천광역시 중구 을왕동 827-9 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산해수욕장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면, 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(4),(7)은 모두 완경사지를 평탄화하여, 상업용(펜션부지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (4)는 서측의 도로를 이용중이며, 기호(7)은 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(7)은 공히
자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면
고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)
<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히
일반목구조 일반(목구조)경사지붕 단층건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2010-11-16)

이용상태

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히 상업용주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 제1종근린생활시설(기호 2, 5, 8) 및 단독주택(기호 3, 6, 9)으로 표기 되어 있으나, 현황은 "펜션"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 주용도가 등기사항전부증명서상 "단독주택"으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021.10.18.자 변경으로 인하여"제1종근린생활시설"로 기재되어 있고, 현황은 목록2.를 포함하여 펜션으로 이용중임.(감정평가서 참조)
3. 본건 토지의 대부분은 목록2,목록3 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하고, 목록2. 건물은 공부상 "비-1 가동"이나 현황은 "301호"이고, 목록3.건물은 공부상 "비-1 나동"이나 현황은 "302호"임.(현황조사서 참조)
4.목록1. 토지에는 이동식컨테이너가 소재하나, 구조, 면적, 이용상황, 철거 및 이동 등이 용이하여, 이에 구애됨 없이 토지를 평가를 평가하였고, 매각대상에서 제외.(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경506080 (1)

물건종별: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 774,825,040 원

최저입찰가: (제공된 정보 없음)

경매개시일: (제공된 정보 없음)

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 중구 을왕동 827-9

토지면적: 635.00 ㎡ (약 192.09 평)

건물면적: 57.52 ㎡ (약 17.40 평)

제시외 건물면적: 4.00 ㎡

총면적: 토지 635.00 ㎡ (약 192.09 평) + 건물 57.52 ㎡ (약 17.40 평) + 제시외 4.00 ㎡

1.3. 용도 및 현황

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (2021.10.18.자 변경, 변경 전: 단독주택)

현황 용도: 숙박시설 (펜션)

건물 구조: 일반목구조, 일반(목구조)경사지붕 단층

사용승인일자: 2010-11-16

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

위치: 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산해수욕장" 북동측 인근

주변: 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함

2.2. 교통

차량 접근: 제반차량 접근 가능

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편시됨

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지 이용 계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리: 2010-04-30 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 882,000,000원)

현 경매 신청권자: 신포중앙새마을금고 (2024-02-01, 881,337,040원)

총 등기부채권액: 1,766,400,000 원 (토지 및 건물 합계)

주요 권리 사항:

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2건), 인천광역시중구 (1건)

* 압류: 인천광역시중구, 인천세무서장, 중구(인천광역시) (각 1건)

* 근질권 설정: 느티나무제이차유한회사 (2건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금: 없음 (합계 0원)

임대차 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

주요 시설: 왕산해수욕장 인접 지역으로 관광지 특성을 가짐

토지 이용: 본건 토지는 완경사지를 평탄화하여 상업용(펜션 부지)으로 이용중임

주변: 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설: 왕산해수욕장 인접 (그 외 구체적인 편의시설 정보 없음)

5.2. 주변 환경

혐오시설: (제공된 정보 및 일반적인 지역 조사 상 특이사항 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

채권 총액: 총 등기부채권액(1,766,400,000원)이 감정평가액(774,825,040원)을 크게 초과하여, 경매 진행 시 낙찰 후 권리 말소 및 명도 과정에서 복잡성이 예상됨.

6.2. 물건 상태 및 이용

토지 경계: 본건 토지의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

건물 용도 및 명칭: 공부상 용도(단독주택, 제1종근린생활시설)와 현황 용도(펜션)가 상이하며, 건축물대장상 용도 변경 이력이 있음. 또한, 건물 공부상 명칭("비-1 가동", "비-1 나동")과 현황 명칭("301호", "302호")이 상이함.

제시외 건물: 이동식 컨테이너는 구조, 면적, 이용상황 등을 고려하여 매각 대상에서 제외됨.

6.3. 입지 및 접근성

대중교통: 배차 시간 간격을 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따름.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 을왕동 왕산해수욕장 인근에 위치한 펜션으로 이용 중인 숙박시설입니다.

토지 경계의 불명확성, 건물 공부상 용도 및 명칭과 현황과의 차이, 대중교통 접근성 문제, 각종 토지이용 제한 등 현장 조사 및 추가적인 확인이 요구되는 사항들이 있습니다.

특히, 총 등기부채권액이 감정평가액을 현저히 상회하는 점은 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계 분석에 있어 가장 주의해야 할 리스크 요인입니다.

현황 펜션으로 운영 중이라는 점은 관련 업종 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 상기 언급된 다양한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 왕산해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 펜션 등 숙박 시설 운영에 적합한 용도 및 현황을 가지고 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로 복합적인 개발 또는 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산 시세 조사, 동종 물건의 최근 낙찰가 분석, 법원 경매 절차 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 감정평가액은 774,825,040원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 총 등기부채권액이 감정평가액을 크게 상회하는 점 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.