나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506080 [2] 인천광역시 중구 을왕동 827-10 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산해수욕장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면, 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(4),(7)은 모두 완경사지를 평탄화하여, 상업용(펜션부지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (4)는 서측의 도로를 이용중이며, 기호(7)은 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(7)은 공히
자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면
고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)
<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히
일반목구조 일반(목구조)경사지붕 단층건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2010-11-16)

이용상태

기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 공히 상업용주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 제1종근린생활시설(기호 2, 5, 8) 및 단독주택(기호 3, 6, 9)으로 표기 되어 있으나, 현황은 "펜션"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록6.은 주용도가 등기사항전부증명서상 "단독주택"으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021.10.18.자 변경으로 인하여"제1종근린생활시설"로 기재되어 있고, 현황은 목록5.를 포함하여 펜션으로 이용중임.(감정평가서 참조)
3. 본건 토지의 대부분은 목록5,목록6 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하고, 목록5. 건물은 공부상 "비-2 가동"이나 현황은 "201호"이고, 목록6.건물은 공부상 "비-2 나동"이나 현황은 "202호"임.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506080 (2)

소재지: 인천광역시 중구 을왕동 827-10번지 (현 주소: 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-10 (을왕동))

토지 면적: 658.00㎡ (약 199평)

건물 면적: 67.70㎡ (약 20.48평) - 총괄표제부 기준, 목록5(가동) 33.85㎡, 목록6(나동) 33.85㎡

감정가: 809,972,900원

매각 방식: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자 엠씨아이대부주식회사)

현황 용도: 펜션 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 등기사항전부증명서상 단독주택으로 등재된 건물 포함)

토지 이용 현황 및 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 중구 을왕동에 위치하며, 왕산해수욕장 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성

제반 차량의 접근은 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 4월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 4월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 을구의 근저당권, 인천광역시 중구의 압류 및 근저당 관련 권리, 신포중앙새마을금고의 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 예상 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 현재 지상권은 확인되지 않습니다. 다만, 관련 권리 인수 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 각 1,766,400,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

왕산해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요를 기반으로 하는 펜션 등의 숙박업이 주를 이루는 지역입니다.

* 지역 개발 가능성

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 관리 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 편의 시설

왕산해수욕장이 인접해 있어 해양 레저 및 휴양 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없습니다. 다만, 공항 관련 장애물 제한 표면구역에 해당하므로 항공기 소음 등 간접적인 영향 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이

목록6 건물은 등기사항전부증명서상 주용도가 "단독주택"으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021년 10월 18일 변경되어 "제1종근린생활시설"로 기재되어 있으며, 현황은 목록5와 함께 펜션으로 이용 중입니다. 또한, 목록5 건물은 공부상 "비-2 가동"이나 현황은 "201호", 목록6 건물은 공부상 "비-2 나동"이나 현황은 "202호"로 표기되어 있어 공부상 내용과 현황이 일치하지 않습니다.

* 토지 면적 및 경계 불확실성

본건 토지의 대부분이 건물 및 마당의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량을 통해 별도로 확인이 필요합니다.

* 대중교통 불편

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성이 상대적으로 낮습니다.

* 미상 임대 관계

인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 혹시 모를 임차인의 존재 여부 및 관련 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 인수 가능성.

* 토지이용계획의 제한

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 왕산해수욕장 인근에 위치한 펜션으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 지상권 인수 가능성에 대한 확인이 요구됩니다. 공부상 건물 용도 및 호수 표기 오류, 토지 경계 불확실성 등 현황 조사 및 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 대중교통은 다소 불편하나 차량 접근은 용이하며, 토지 이용 계획상 일부 제한이 있습니다. 현재 펜션으로 이용 중인 점을 고려할 때, 현황 가치에 대한 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 왕산해수욕장 인근의 관광지라는 입지적 매력

* 펜션으로 현재 운영 중인 현황 이용 가치

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 통합적으로 관리 및 활용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(809,972,900원) 및 등기부채권 총액(1,766,400,000원)을 고려하고, 앞서 언급된 각종 리스크 요인(공부상 불일치, 토지 경계 불확실성, 대중교통 불편, 토지이용계획 제한 등) 및 시장 상황, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 채무 총액이 감정가를 상회하므로 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.