나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510940 [2] 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라호수공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제112호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2016.11.03.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공부상 주용도는 근린생활시설(일반음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

본건(113호)는 인접호수(112호)와 2개 상가를 한 음식점이 사용하였으며, 현재는 휴업 상태임.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510940 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층113호

용도: 근린상가

감정가: 598,000,000원

토지 면적: 12.41㎡ (약 41.02평)

건물 면적: 46.32㎡ (약 153.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제1층 제113호. 2016년 11월 3일 사용승인. 외벽은 화강석 등 마감되었으며, 창호는 페어글라스로 구성됨.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형으로, 현재 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 3월 17일자 수협은행 근저당권(채권액 699,600,000원)임.

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 여기에는 기술보증기금(갑8), 국민은행(갑9)의 가압류, 그리고 에이치에프에프삼이유동화전문(갑14)의 임의경매개시결정 등이 포함됨.

* 인수 되는 권리: 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요로 기재되었으나, 상세 내용은 명시되지 않음. 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차 보증금 부담은 없는 것으로 보임. 그러나 임대 관계는 미상으로, 현재 점유 및 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,184,286,220원임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 상업지역 내 근린생활시설로, "청라호수공원" 동측 인근에 자리하고 있음. 주변은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 있어 기본적인 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 가능한 지역임.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: 본건은 청라호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있음. 또한, 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집된 지역으로, 생활 편의성이 우수함.

* 교통: 본건 건물 내 주차장 이용이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 혐오시설: 본건의 소재지 및 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 현황: 본건(113호)은 인접 호수(112호)와 함께 2개 상가를 한 음식점이 사용했던 것으로 파악되었으나, 현재는 휴업 상태임. 이러한 상황은 공실 위험 증가 또는 임차인 확보 시 공사 및 재정비 비용 발생 가능성을 내포함.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 청라국제도시의 핵심 지역 중 하나인 청라호수공원 인근에 위치한 상가 건물임. 비교적 신축(2016년 사용승인) 건물이며, 상업지역 내 입지로 향후 가치 상승 잠재력을 지니고 있음. 하지만 현재 휴업 상태인 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요소임. 유동화 및 공동담보 물건으로서 권리관계는 명확하나, 적극적인 시장 분석과 위험 관리가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 청라호수공원 인접으로 쾌적한 환경 및 풍부한 배후 수요 기대.

* 상업지역 내 위치: 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력.

* 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 노후도 낮음.

* 편리한 접근성: 도보 및 차량 접근 용이 (건물 내 주차장, 인접 도로).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액(598,000,000원)을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 본건의 휴업 상태 및 임대 관계 미상이라는 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 추가적인 보증금 부담은 없으나, 명도 비용 및 공실 기간 동안의 손실 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함. (정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 도출될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.