나이스옥션 법원경매 수원 2024타경71512 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1032-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진감정 · 평가일 2024.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "반달공원"북동측 인근 위치하는 주상용(토지 및 건물) 부동산임.
본건 주위는 정비된 주거용 및 주상용 부동산이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

동측 영통역에서 도보로 약 10분정도의 소요거리에 소재하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 위치하고 전면까지 차량 진출입이 가능하여 교통여건 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 접면도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이오에스유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

"-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알씨조적조 경사슬래브지붕 3층건으로
외벽 : 드라이비트마감 및 전면 돌붙임마감
내벽 : 수성페인트 도색, 본타일, 벽지도배 및 타일붙임마감
창호 : 칼라알루미늄 샷시 창호임

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중이며 관리상태 보통임
1층 : 점포(착한피자), 점포(공실)
2층 : 주택 (2가구)
3층 : 주택 (1가구)
지하 : 근린생활시설(공실)로 이용중임

※ 층별 세부 이용상황은 내부구조도 참조

설비내역

도시가스에 의한 난방설비(주택부분) 및 위생 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물로 옥탑(계단실) 10.92㎡가 소재함.

공부와의 차이

공부상 본건 1층 일부가 주택이나, 현황은 점포의 주방 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타참고사항 : 해당사항 없음
임대관계 : 미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 1층 일부가 주택이나 현황은 점포의 주방 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호 : 수원지방법원 2024타경71512 (1)

* 소재지 : 경기도 수원시 영통구 영통동 1032-15 (신주소: 경기도 수원시 영통구 청명로43번길 8)

* 용도 : 근린시설 (1층 점포, 지하 근린생활시설) 및 주택 (2-3층)

* 감정가 : 1,173,722,960원

* 토지면적 : 199.60㎡ (약 60.38평)

* 건물면적 : 451.64㎡ (약 136.64평)

* 매각대상 : 토지/건물 일괄매각

* 경매구분 : 부동산 임의경매

* 채권자 : 케이에프더블유이사공삼유동화전문

* 특이사항 : 유동화물건, 일괄매각. 공부상 1층 일부가 주택이나 현황은 점포의 주방 등으로 이용 중임. 제시외 건물(옥탑 계단실 10.92㎡) 포함 매각.

* 건물 구조 : 철근콘크리트 조적조, 경사슬라브 지붕 3층 건물 (지하 1층 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경 : 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "반달공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주거용 및 주상용 부동산이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황 : 동측 영통역에서 도보 약 10분 거리에 소재하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통 여건이 무난함. 전면까지 차량 진출입이 가능함.

* 토지형태 및 이용상태 : 인접지 및 접면도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태 : 남측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(이오에스유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리 : 우리은행 근저당권 (2011.03.29 접수)

* 말소되는 권리 : 등기부상 을구의 근저당권 2건 및 경매개시결정 등기(갑11)는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리 : 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

* 등기부채권 총액 : 138,000,000원 (토지 및 건물 등기부 합계)

* 임차인 현황 :

* 임차인 김경대: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원. 전입/확정/배당 2024.07.02. 대항력 없음.

* 임차인 노지동: 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원. 전입 2018.03.26, 배당신고 2024.07.19. 대항력 없음.

* 임차인 박혜진: 보증금 150,000,000원, 차임 0원. 전입 2022.07.28, 확정 2022.07.06, 배당신고 2024.06.28. 대항력 없음.

* 임차인 윤영수: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2018.07.05. 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계 : 0원. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 관련 주의사항 : 임차인 윤영수 님은 보증금 및 차임이 미상이며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 해당 임차인과의 협의가 중요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성 : 본건이 위치한 영통동 일대는 아파트 단지, 단독주택, 상업시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 영통역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 학원가도 잘 형성되어 있습니다.

* 역세권 인접성 : 동측 영통역에서 도보 약 10분 거리에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 상업 시설 현황 : 1층에는 점포(착한피자, 공실)가 있으며, 지하에도 근린생활시설(공실)이 있습니다. 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 주변에 다양한 식당, 술집, 카페 등이 밀집해 있습니다.

* 학원가 : 수원 지역 내에서 학원가가 잘 발달된 곳 중 하나로 알려져 있습니다.

* 수원 소각장 논란 : 인근에 수원시 자원회수시설(소각장)이 위치하고 있으나, 이전 논의가 진행 중입니다. 현재 소각장 이전이 결정되었으며, 대체 부지 선정 과정에 있습니다. 다만, 이전까지는 시설 운영으로 인한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 : 영통역(수인분당선)이 도보 약 10분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설 : 본건 북동측에 반달공원이 인접해 있어 녹지 공간을 이용할 수 있습니다. 영통역 주변으로 홈플러스, 롯데쇼핑플라자 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육시설 : 인근에 이오에스유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 주변으로 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 기타 : 수원영통지구 중심상업지역에 위치하여 다양한 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 불일치 : 공부상 1층 일부가 주택으로 되어 있으나, 현황은 점포의 주방 등으로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장상 용도 위반이나 불법 건축물에 해당될 가능성이 있으며, 추후 원상 복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험 : 현재 1층 점포 1개와 지하 근린생활시설이 공실 상태입니다. 안정적인 임대 수익 확보를 위해서는 임차인 모집 및 관리가 필요하며, 공실 장기화 시 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건 : 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 취득 과정이나 권리 관계 파악에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다. 채권 양수도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 정보 부족 : 임차인 윤영수 님은 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입일자만 확인됩니다. 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 원활하지 않거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 수원 소각장 이전 이슈 : 수원 소각장이 이전될 예정이나, 이전 과정 및 대체 부지 선정 등 변수가 남아 있습니다. 이전 완료 시까지 주민 민원이나 주변 환경 변화 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원 영통역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주상복합건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 건물 활용도에 따라 근린생활시설과 주택 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 공부와 현황이 불일치하는 1층 주방 용도, 일부 공실 발생, 임차인 윤영수 님에 대한 정보 부족은 명도 및 임대차 관련 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다.

입지적 장점은 분명하나, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 공실 현황 확인, 임차인과의 명도 협의, 건축물대장상 용도 위반 여부 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 : 영통역 도보권의 역세권 상권이자 배후 주거 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계의 명확성 : 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

* 건물 활용 가능성 : 근린생활시설과 주택 용도를 겸하고 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 제시외 건물(옥탑) 포함으로 추가 활용도 모색 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 : 수원시의 지속적인 발전과 영통지구의 재정비 등을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 낙찰자가 부담하는 임차 보증금은 없습니다.

현재 감정가는 1,173,722,960원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 현장 조사를 통한 건물 상태, 내부 구조, 공실 현황 등 상세 파악.

* 유사 물건의 실제 거래 사례 및 주변 임대 시세 조사.

* 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정.

* 공부상 위반 건축물 해당 여부 및 예상 이행강제금 확인.

* 유동화 물건 관련 추가 비용 또는 절차 존재 여부 확인.

이러한 분석을 토대로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 물건의 실제 가치와 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 특히, 공실 리스크와 현황 불일치로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.