나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [21] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1110호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (21)

채권자: 동OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

* 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1110호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 11층 1110호

사용승인일: 2022년 01월 21일

* 면적 및 감정가

감정가: 153,000,000원

토지면적: 6.07㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.069㎡ (약 1.84평)

건물면적(전용면적): 16.90㎡ (약 5.11평)

건물지분: 16.9㎡ (약 5.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구).

도로 접합: 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만).

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 권리 현황 (등기부 요약)

말소기준권리: 2022-02-15 접수, 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부 근저당권 (3,390,000,000원).

본건 경매는 동수원신용협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부상 모든 권리(신탁등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 근질권설정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

임차인: 고재범

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-24

대항력: 없음

비고: 임차인 고재범은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 제외, 해당 사항 없음).

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건이 위치한 파크앤시티타워Ⅱ는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 지역의 중심에 위치하고 있어, 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주변의 다세대주택 거래 사례이며, 면적 및 종류에서 본건(도시형생활주택 원룸형, 16.90㎡)과 직접적인 비교가 어렵습니다.

하지만 해당 지역 내 유사 규모(약 15~18㎡)의 오피스텔 또는 도시형생활주택 원룸형은 일반적으로 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이는 본건의 감정가 1억 5천 3백만 원과 유사한 수준으로, 시세 대비 적정하게 감정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설 이용이 가능하며, 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

"권선초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 기타 리스크

"혐오시설" 또는 심각한 소음/악취 유발 시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 환경에 대한 최종 확인이 필요합니다.

소형 면적의 원룸형 주택으로, 향후 임대 수요 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 주요 지역에 위치한 도시형생활주택 원룸형 물건으로, 건물의 신축 연식(2020년 준공, 2022년 사용승인)이 비교적 짧고, 주변 교통 및 편의시설 이용이 용이하여 주거 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되며 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

작은 면적임에도 불구하고 비교적 높은 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 추정되므로, 급매 또는 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 상품성이 우수합니다.

* 권선초등학교 인접 및 편리한 교통/생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 153,000,000원

시세 분석 결과, 유사 면적/건물의 거래가가 감정가 수준 또는 그 이상을 상회하는 사례가 있어, 본건의 감정가는 시세에 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

안전한 권리관계 및 명확한 임대 수익 기대 가능성을 고려할 때, 적극적인 입찰 참여가 예상됩니다.

현 시세 및 잠재적 수익률을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 110% 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가격을 결정할 것을 제안합니다. (단, 경매 당일 입찰 경쟁 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.